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養(yǎng)老院改造，這五個(gè)建議一定要牢記！
每天都會(huì)有很多朋友咨詢?nèi)绾巫龊酶脑煨责B(yǎng)老院項(xiàng)目，實(shí)際上這樣的問(wèn)題我已經(jīng)談了很多次，每次都會(huì)去分析成功的關(guān)鍵因素。
考慮到不同的養(yǎng)老項(xiàng)目的定位千差萬(wàn)別，再加之所選定的物業(yè)又有很大差異性，所以辦法拿統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)給大家說(shuō)明，但是有一些核心的要素可以反映出來(lái)一些問(wèn)題。
去年參加一個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高端論壇，當(dāng)時(shí)就改造型養(yǎng)老項(xiàng)目，我有一個(gè)專題發(fā)言，其中互動(dòng)環(huán)節(jié)有一個(gè)朋友問(wèn)到，學(xué)校宿舍是否可以改造?
我想說(shuō)的是適不適合改造關(guān)鍵要看，三個(gè)方面:
第一、建筑結(jié)構(gòu)和老化程度；
第二、改造難度和費(fèi)用；
第三、投資收益的周期和可以改造的床位數(shù)量。
改造型養(yǎng)老項(xiàng)目是否可以投資，關(guān)鍵在于對(duì)項(xiàng)目前期的可行性分析和論證。
今天給大家所描述的可行性分析不是指?jìng)鹘y(tǒng)意義上的《xxxx養(yǎng)老項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》，因?yàn)檫@類報(bào)告多數(shù)情況下是為了發(fā)改委立項(xiàng)而編寫(xiě)的，不具備現(xiàn)實(shí)操作的可能性。
美國(guó)著名的養(yǎng)老大亨吉姆·穆?tīng)栐?jīng)對(duì)改造類的項(xiàng)目有過(guò)這樣一段描述：“如果你準(zhǔn)備投資一個(gè)改造型的養(yǎng)老項(xiàng)目，請(qǐng)記好你的安全帶并作最壞的打算，因?yàn)榇蠖鄶?shù)人過(guò)于熱衷于改造物業(yè)本身，而忽視了對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的客觀評(píng)估，這是災(zāi)難性的。”
對(duì)于動(dòng)輒幾千萬(wàn)投資的養(yǎng)老項(xiàng)目，需要建立在充分的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上才能使各個(gè)研究結(jié)論具有說(shuō)服力并且能最終落地，這也是對(duì)投資項(xiàng)目負(fù)責(zé)的具體體現(xiàn)。
否則，一旦出現(xiàn)偏差將造成巨大的投資沉沒(méi)成本發(fā)生。
如果你手邊剛好有一個(gè)閑置的物業(yè)，而且自己打算投資養(yǎng)老院，這時(shí)候一定不要高興的太早，誘人的機(jī)會(huì)往往伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，在你開(kāi)工前，你需要搞明白一些問(wèn)題。
何為閑置物業(yè)？
既然已被打入閑置物業(yè)的冷宮，說(shuō)明它現(xiàn)在具備的商業(yè)價(jià)值就遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于原本建筑形態(tài)的價(jià)值，如果它還存在一定的商業(yè)價(jià)值，我想大多數(shù)人不會(huì)輕易投資養(yǎng)老院。
這也反映了當(dāng)下我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個(gè)現(xiàn)狀，那就是大多數(shù)投資人本意并不是為了做養(yǎng)老，如果有更好的投資機(jī)會(huì)，會(huì)做養(yǎng)老嗎？后面會(huì)講到一個(gè)案例。
繼續(xù)說(shuō)我們的“冷宮”，呵呵。
國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā) 《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》的通知，特別說(shuō)明：“企事業(yè)單位、個(gè)人對(duì)城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠房、學(xué)校、社區(qū)用房等進(jìn)行改造和利用，興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)”。
實(shí)際上閑置物業(yè)還包括經(jīng)營(yíng)不善的酒店、空置率很高的休閑度假區(qū)客房、三四線城市賣不掉的爛尾樓等，都屬于閑置物業(yè)。
這些閑置的資產(chǎn)無(wú)法變現(xiàn)，本身就是一個(gè)老大難問(wèn)題，這個(gè)時(shí)候再去做養(yǎng)老，進(jìn)行二次投資，真的可以嗎？
回答好這5類問(wèn)題再開(kāi)工也不遲。
第一、具有不可替代性
在相對(duì)成熟的市場(chǎng)范圍內(nèi)，結(jié)合你的床位數(shù)，如果你的項(xiàng)目輻射的區(qū)域是方圓5公里，周邊的十幾個(gè)社區(qū)，那么你就要考慮在你的“地盤(pán)”里，如果有人新建一個(gè)項(xiàng)目（特別說(shuō)明：非改建項(xiàng)目），而且價(jià)格上你沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)。
你要考慮清楚是否做這個(gè)事情，因?yàn)樾陆ǖ捻?xiàng)目在服務(wù)理念、建筑結(jié)構(gòu)、裝修上更吸引老人，不管你成不承認(rèn)，這就是事實(shí)。
不可替代性主要表現(xiàn)在核心競(jìng)爭(zhēng)力，比如你的物業(yè)里有一個(gè)小花園，戶外活動(dòng)空間較大，那就會(huì)更加吸引老人或者子女青睞，這也印證了我之前說(shuō)的觀點(diǎn)：客戶在對(duì)比幾家養(yǎng)老院后，關(guān)注點(diǎn)一定是在誰(shuí)家有特殊的地方，而不是對(duì)比你們都有棋牌室。
舉一個(gè)反面的不可替代性案例，前一段時(shí)間受邀去評(píng)估一個(gè)縣城里的商務(wù)酒店，目前處于半經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，客人不是很多（老板說(shuō)城北去年剛剛開(kāi)了幾家新酒店，對(duì)他簡(jiǎn)直是災(zāi)難性的打擊），老板想盤(pán)活這個(gè)資產(chǎn)，投幾百萬(wàn)改造一下（這樣的出發(fā)點(diǎn)，很難做好養(yǎng)老院，因?yàn)橥顿Y者看不到服務(wù)才是核心）。
我看過(guò)后建議不要再投資養(yǎng)老了，養(yǎng)老也很難做滴。
首先酒店的位置是非常好的，臨街，也在縣城比較繁華的區(qū)域，但是沒(méi)有院子，孤零零的一棟建筑物，從大堂進(jìn)去電梯然后走進(jìn)通道，狹窄的過(guò)道輪椅雙向通過(guò)都很難，采光極差，很灰暗，走廊兩側(cè)都是房間，很擁擠、很壓抑。如果直接出門(mén)曬太陽(yáng)，意外風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題又得不到保障。
我在思考：難道要老人一年365天24小時(shí)都在這棟樓嗎？你會(huì)把你的父母送過(guò)來(lái)嗎？
答案是否定的。
第二、打消負(fù)面影響
你的物業(yè)成為閑置，一定有深層次的原因，找到這個(gè)原因，然后做個(gè)對(duì)比，未來(lái)如果做養(yǎng)老院會(huì)不會(huì)也被“閑置”或者不看好。
我經(jīng)常舉一個(gè)很極端的例子，如果這個(gè)物業(yè)里原來(lái)發(fā)生過(guò)謀殺案，而被大家拒絕，請(qǐng)不要再做養(yǎng)老了，因?yàn)槔先烁用孕胚@些內(nèi)容。
再舉一個(gè)例子，如果這里原來(lái)因?yàn)榫o鄰火車道或者快速通道，車來(lái)車往，噪音比較大，短時(shí)間內(nèi)改變不了現(xiàn)狀，請(qǐng)你也不要做養(yǎng)老。
再比如原來(lái)附近有化工廠，物業(yè)閑置了，但是后來(lái)化工廠外遷，你的機(jī)會(huì)或許來(lái)了，可以考慮做養(yǎng)老，但是不要忘記上面講的第一條。
你有考慮過(guò)這個(gè)問(wèn)題嗎？如果你非要在醫(yī)院里做養(yǎng)老，請(qǐng)認(rèn)真設(shè)計(jì)好自己的服務(wù)產(chǎn)品和目標(biāo)人群，養(yǎng)老的本質(zhì)是要延續(xù)有質(zhì)量的晚年生活，而非僅僅停留在醫(yī)療護(hù)理上。
第三、改造型總成本低于新建總成本
有些人在算這個(gè)帳的時(shí)候都有一個(gè)誤區(qū)，總覺(jué)得改造型項(xiàng)目肯定比新建項(xiàng)目投資少，如果你是這樣思考的，建議你立即停止這樣愚蠢的想法。
具體原因我不在這里詳細(xì)說(shuō)明，因?yàn)殛P(guān)于財(cái)務(wù)測(cè)算咱們可以講上一天一夜，有機(jī)會(huì)給大家詳細(xì)講解養(yǎng)老項(xiàng)目的投入產(chǎn)出分析。
有一點(diǎn)你可以注意，那就是在你改建項(xiàng)目的過(guò)程中一定要做好裝修改造實(shí)施方案，切不可拍腦袋想到哪里就改哪里，因?yàn)槟愀闹闹蜁?huì)發(fā)現(xiàn)，越深入越麻煩，越麻煩越花錢(qián)。
這就是改造項(xiàng)目的特點(diǎn)，一不小心幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)就沒(méi)了。原本指望節(jié)省一次性投資來(lái)提高自己的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，到最后項(xiàng)目品質(zhì)感也沒(méi)有提上來(lái)，自己的價(jià)格和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相差無(wú)幾，甚至為了平衡理論上的財(cái)務(wù)報(bào)表，而把價(jià)格定的過(guò)高，價(jià)格高了，人也就相對(duì)少了。
在養(yǎng)老這條路上漸行漸遠(yuǎn)，悔恨不已。
第四、避免物業(yè)空間和建筑結(jié)構(gòu)先天性缺陷
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建筑物設(shè)計(jì)使用年限是多少，目前已經(jīng)用了多少年？
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建筑物是框架結(jié)構(gòu)還是磚混結(jié)構(gòu)，部分關(guān)鍵位置的墻體能不能打通？
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有沒(méi)有電梯井，能不能安裝醫(yī)用電梯或外掛電梯？
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過(guò)道、房門(mén)寬度夠不夠，如果不夠用，能不能拓寬？
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消防、上下水是否符合要求，能不能改？
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樓內(nèi)各功能用房如臥室與衛(wèi)生間高差大不大？
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相鄰樓宇之間通道有沒(méi)有高差，如果有的話能不能改？
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相鄰建筑物之間有沒(méi)有高差，如果有怎么解決無(wú)障礙交通？
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如果能夠改動(dòng)，結(jié)構(gòu)布局，改造裝修成本高不高？
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如果不能改動(dòng)，住建局或規(guī)劃局是否同意推倒重建？
……
這些問(wèn)題一定要搞清楚，因?yàn)殚_(kāi)弓沒(méi)有回頭箭，一旦動(dòng)工就要往里面砸銀子了。
第五、其它類別
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所處地段未來(lái)規(guī)劃
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物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬
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土地性質(zhì)與可使用年限
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周邊居民態(tài)度等。
以上這些問(wèn)題都思考清楚了，你覺(jué)得萬(wàn)事大吉了嗎？
恰恰相反，這才剛剛開(kāi)始，就像文章開(kāi)頭說(shuō)的那樣，如果你過(guò)多沉浸在物業(yè)本身而忽略市場(chǎng)的感受，那就要小心了，因?yàn)橄M(fèi)者基本上不會(huì)關(guān)注投資方為改造現(xiàn)有結(jié)構(gòu)進(jìn)行的必要權(quán)衡和妥協(xié)，唯一被消費(fèi)市場(chǎng)考量的是最終的產(chǎn)品或者服務(wù)的感知價(jià)值和實(shí)實(shí)在在的利益。
如果你想讓你的項(xiàng)目更好實(shí)施，并以良好的形象向世人展示，那重點(diǎn)關(guān)注那些真正要來(lái)入住你養(yǎng)老院的人，或者重點(diǎn)關(guān)注影響老人入住的子女。
假如物業(yè)已經(jīng)確定，那就開(kāi)始著手研究未來(lái)服務(wù)的目標(biāo)人群是那些人？他們的年齡階段70+？80+？90+？他們都有哪些特點(diǎn)？他們需要什么類型的服務(wù)產(chǎn)品？他們的關(guān)注點(diǎn)在哪里？
這就是要求你的團(tuán)隊(duì)必須認(rèn)真研究未來(lái)項(xiàng)目的主力客群，并根據(jù)他們的需求設(shè)計(jì)服務(wù)項(xiàng)目。這樣才能把你選好的物業(yè)推向正確的方向。
因?yàn)榻裉旖o大家分享的是如何判斷改造型養(yǎng)老項(xiàng)目的可行性，至于未來(lái)如何做好，路還需要自己走。
但請(qǐng)記住下面這段話，可以保證你的項(xiàng)目不會(huì)走入歧途。
請(qǐng)記住：客戶不會(huì)關(guān)心他看不到的東西或者他有意不關(guān)注你想讓他關(guān)注的東西；他關(guān)心或者感受到的僅僅是產(chǎn)品、價(jià)格、服務(wù)、價(jià)值。
