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養(yǎng)老院改造,這五個(gè)建議一定要牢記!

時(shí)間:2017-08-28 14:30來(lái)源:中國(guó)養(yǎng)老咨詢 作者:厚樸團(tuán)隊(duì) 點(diǎn)擊:


每天都會(huì)有很多朋友咨詢?nèi)绾巫龊酶脑煨责B(yǎng)老院項(xiàng)目,實(shí)際上這樣的問(wèn)題我已經(jīng)談了很多次,每次都會(huì)去分析成功的關(guān)鍵因素。

考慮到不同的養(yǎng)老項(xiàng)目的定位千差萬(wàn)別,再加之所選定的物業(yè)又有很大差異性,所以辦法拿統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)給大家說(shuō)明,但是有一些核心的要素可以反映出來(lái)一些問(wèn)題。


去年參加一個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高端論壇,當(dāng)時(shí)就改造型養(yǎng)老項(xiàng)目,我有一個(gè)專題發(fā)言,其中互動(dòng)環(huán)節(jié)有一個(gè)朋友問(wèn)到,學(xué)校宿舍是否可以改造?

 

我想說(shuō)的是適不適合改造關(guān)鍵要看,三個(gè)方面:

 

第一、建筑結(jié)構(gòu)和老化程度;

第二、改造難度和費(fèi)用;

第三、投資收益的周期和可以改造的床位數(shù)量。


改造型養(yǎng)老項(xiàng)目是否可以投資,關(guān)鍵在于對(duì)項(xiàng)目前期的可行性分析和論證。


今天給大家所描述的可行性分析不是指?jìng)鹘y(tǒng)意義上的《xxxx養(yǎng)老項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》,因?yàn)檫@類報(bào)告多數(shù)情況下是為了發(fā)改委立項(xiàng)而編寫(xiě)的,不具備現(xiàn)實(shí)操作的可能性。 

 

美國(guó)著名的養(yǎng)老大亨吉姆·穆?tīng)栐?jīng)對(duì)改造類的項(xiàng)目有過(guò)這樣一段描述:“如果你準(zhǔn)備投資一個(gè)改造型的養(yǎng)老項(xiàng)目,請(qǐng)記好你的安全帶并作最壞的打算,因?yàn)榇蠖鄶?shù)人過(guò)于熱衷于改造物業(yè)本身,而忽視了對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的客觀評(píng)估,這是災(zāi)難性的。”


對(duì)于動(dòng)輒幾千萬(wàn)投資的養(yǎng)老項(xiàng)目,需要建立在充分的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上才能使各個(gè)研究結(jié)論具有說(shuō)服力并且能最終落地,這也是對(duì)投資項(xiàng)目負(fù)責(zé)的具體體現(xiàn)。

 

否則,一旦出現(xiàn)偏差將造成巨大的投資沉沒(méi)成本發(fā)生。

 

如果你手邊剛好有一個(gè)閑置的物業(yè),而且自己打算投資養(yǎng)老院,這時(shí)候一定不要高興的太早,誘人的機(jī)會(huì)往往伴隨著高風(fēng)險(xiǎn),在你開(kāi)工前,你需要搞明白一些問(wèn)題。 

 

何為閑置物業(yè)?


既然已被打入閑置物業(yè)的冷宮,說(shuō)明它現(xiàn)在具備的商業(yè)價(jià)值就遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于原本建筑形態(tài)的價(jià)值,如果它還存在一定的商業(yè)價(jià)值,我想大多數(shù)人不會(huì)輕易投資養(yǎng)老院。

 

這也反映了當(dāng)下我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個(gè)現(xiàn)狀,那就是大多數(shù)投資人本意并不是為了做養(yǎng)老,如果有更好的投資機(jī)會(huì),會(huì)做養(yǎng)老嗎?后面會(huì)講到一個(gè)案例。

 

 

繼續(xù)說(shuō)我們的“冷宮”,呵呵。 

 

國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā) 《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》的通知,特別說(shuō)明:“企事業(yè)單位、個(gè)人對(duì)城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠房、學(xué)校、社區(qū)用房等進(jìn)行改造和利用,興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)”。

 

實(shí)際上閑置物業(yè)還包括經(jīng)營(yíng)不善的酒店、空置率很高的休閑度假區(qū)客房、三四線城市賣不掉的爛尾樓等,都屬于閑置物業(yè)。

 

這些閑置的資產(chǎn)無(wú)法變現(xiàn),本身就是一個(gè)老大難問(wèn)題,這個(gè)時(shí)候再去做養(yǎng)老,進(jìn)行二次投資,真的可以嗎? 

 

回答好這5類問(wèn)題再開(kāi)工也不遲。 

 

第一、具有不可替代性

 

在相對(duì)成熟的市場(chǎng)范圍內(nèi),結(jié)合你的床位數(shù),如果你的項(xiàng)目輻射的區(qū)域是方圓5公里,周邊的十幾個(gè)社區(qū),那么你就要考慮在你的“地盤(pán)”里,如果有人新建一個(gè)項(xiàng)目(特別說(shuō)明:非改建項(xiàng)目),而且價(jià)格上你沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)。

 

你要考慮清楚是否做這個(gè)事情,因?yàn)樾陆ǖ捻?xiàng)目在服務(wù)理念、建筑結(jié)構(gòu)、裝修上更吸引老人,不管你成不承認(rèn),這就是事實(shí)。


不可替代性主要表現(xiàn)在核心競(jìng)爭(zhēng)力,比如你的物業(yè)里有一個(gè)小花園,戶外活動(dòng)空間較大,那就會(huì)更加吸引老人或者子女青睞,這也印證了我之前說(shuō)的觀點(diǎn):客戶在對(duì)比幾家養(yǎng)老院后,關(guān)注點(diǎn)一定是在誰(shuí)家有特殊的地方,而不是對(duì)比你們都有棋牌室。 


舉一個(gè)反面的不可替代性案例,前一段時(shí)間受邀去評(píng)估一個(gè)縣城里的商務(wù)酒店,目前處于半經(jīng)營(yíng)狀態(tài),客人不是很多(老板說(shuō)城北去年剛剛開(kāi)了幾家新酒店,對(duì)他簡(jiǎn)直是災(zāi)難性的打擊),老板想盤(pán)活這個(gè)資產(chǎn),投幾百萬(wàn)改造一下(這樣的出發(fā)點(diǎn),很難做好養(yǎng)老院,因?yàn)橥顿Y者看不到服務(wù)才是核心)。


我看過(guò)后建議不要再投資養(yǎng)老了,養(yǎng)老也很難做滴。

 

首先酒店的位置是非常好的,臨街,也在縣城比較繁華的區(qū)域,但是沒(méi)有院子,孤零零的一棟建筑物,從大堂進(jìn)去電梯然后走進(jìn)通道,狹窄的過(guò)道輪椅雙向通過(guò)都很難,采光極差,很灰暗,走廊兩側(cè)都是房間,很擁擠、很壓抑。如果直接出門(mén)曬太陽(yáng),意外風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題又得不到保障。


我在思考:難道要老人一年365天24小時(shí)都在這棟樓嗎?你會(huì)把你的父母送過(guò)來(lái)嗎?


答案是否定的。  

 

第二、打消負(fù)面影響 

 

你的物業(yè)成為閑置,一定有深層次的原因,找到這個(gè)原因,然后做個(gè)對(duì)比,未來(lái)如果做養(yǎng)老院會(huì)不會(huì)也被“閑置”或者不看好。

 

我經(jīng)常舉一個(gè)很極端的例子,如果這個(gè)物業(yè)里原來(lái)發(fā)生過(guò)謀殺案,而被大家拒絕,請(qǐng)不要再做養(yǎng)老了,因?yàn)槔先烁用孕胚@些內(nèi)容。

 

再舉一個(gè)例子,如果這里原來(lái)因?yàn)榫o鄰火車道或者快速通道,車來(lái)車往,噪音比較大,短時(shí)間內(nèi)改變不了現(xiàn)狀,請(qǐng)你也不要做養(yǎng)老。

 

再比如原來(lái)附近有化工廠,物業(yè)閑置了,但是后來(lái)化工廠外遷,你的機(jī)會(huì)或許來(lái)了,可以考慮做養(yǎng)老,但是不要忘記上面講的第一條。 

 

你有考慮過(guò)這個(gè)問(wèn)題嗎?如果你非要在醫(yī)院里做養(yǎng)老,請(qǐng)認(rèn)真設(shè)計(jì)好自己的服務(wù)產(chǎn)品和目標(biāo)人群,養(yǎng)老的本質(zhì)是要延續(xù)有質(zhì)量的晚年生活,而非僅僅停留在醫(yī)療護(hù)理上。 

 

第三、改造型總成本低于新建總成本

 

有些人在算這個(gè)帳的時(shí)候都有一個(gè)誤區(qū),總覺(jué)得改造型項(xiàng)目肯定比新建項(xiàng)目投資少,如果你是這樣思考的,建議你立即停止這樣愚蠢的想法。

 

 

具體原因我不在這里詳細(xì)說(shuō)明,因?yàn)殛P(guān)于財(cái)務(wù)測(cè)算咱們可以講上一天一夜,有機(jī)會(huì)給大家詳細(xì)講解養(yǎng)老項(xiàng)目的投入產(chǎn)出分析。


有一點(diǎn)你可以注意,那就是在你改建項(xiàng)目的過(guò)程中一定要做好裝修改造實(shí)施方案,切不可拍腦袋想到哪里就改哪里,因?yàn)槟愀闹闹蜁?huì)發(fā)現(xiàn),越深入越麻煩,越麻煩越花錢(qián)。

 

這就是改造項(xiàng)目的特點(diǎn),一不小心幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)就沒(méi)了。原本指望節(jié)省一次性投資來(lái)提高自己的價(jià)格優(yōu)勢(shì),到最后項(xiàng)目品質(zhì)感也沒(méi)有提上來(lái),自己的價(jià)格和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相差無(wú)幾,甚至為了平衡理論上的財(cái)務(wù)報(bào)表,而把價(jià)格定的過(guò)高,價(jià)格高了,人也就相對(duì)少了。


在養(yǎng)老這條路上漸行漸遠(yuǎn),悔恨不已。

 

第四、避免物業(yè)空間和建筑結(jié)構(gòu)先天性缺陷

 

  • 建筑物設(shè)計(jì)使用年限是多少,目前已經(jīng)用了多少年?

  • 建筑物是框架結(jié)構(gòu)還是磚混結(jié)構(gòu),部分關(guān)鍵位置的墻體能不能打通?

  • 有沒(méi)有電梯井,能不能安裝醫(yī)用電梯或外掛電梯?

  • 過(guò)道、房門(mén)寬度夠不夠,如果不夠用,能不能拓寬?

  • 消防、上下水是否符合要求,能不能改?

  • 樓內(nèi)各功能用房如臥室與衛(wèi)生間高差大不大?

  • 相鄰樓宇之間通道有沒(méi)有高差,如果有的話能不能改?

  • 相鄰建筑物之間有沒(méi)有高差,如果有怎么解決無(wú)障礙交通?

  • 如果能夠改動(dòng),結(jié)構(gòu)布局,改造裝修成本高不高?

  • 如果不能改動(dòng),住建局或規(guī)劃局是否同意推倒重建?

    ……


這些問(wèn)題一定要搞清楚,因?yàn)殚_(kāi)弓沒(méi)有回頭箭,一旦動(dòng)工就要往里面砸銀子了。 

 

第五、其它類別


  • 所處地段未來(lái)規(guī)劃

  • 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬

  • 土地性質(zhì)與可使用年限

  • 周邊居民態(tài)度等。

 

以上這些問(wèn)題都思考清楚了,你覺(jué)得萬(wàn)事大吉了嗎?

 

恰恰相反,這才剛剛開(kāi)始,就像文章開(kāi)頭說(shuō)的那樣,如果你過(guò)多沉浸在物業(yè)本身而忽略市場(chǎng)的感受,那就要小心了,因?yàn)橄M(fèi)者基本上不會(huì)關(guān)注投資方為改造現(xiàn)有結(jié)構(gòu)進(jìn)行的必要權(quán)衡和妥協(xié),唯一被消費(fèi)市場(chǎng)考量的是最終的產(chǎn)品或者服務(wù)的感知價(jià)值和實(shí)實(shí)在在的利益。 

 

如果你想讓你的項(xiàng)目更好實(shí)施,并以良好的形象向世人展示,那重點(diǎn)關(guān)注那些真正要來(lái)入住你養(yǎng)老院的人,或者重點(diǎn)關(guān)注影響老人入住的子女。 

 

假如物業(yè)已經(jīng)確定,那就開(kāi)始著手研究未來(lái)服務(wù)的目標(biāo)人群是那些人?他們的年齡階段70+?80+?90+?他們都有哪些特點(diǎn)?他們需要什么類型的服務(wù)產(chǎn)品?他們的關(guān)注點(diǎn)在哪里?


這就是要求你的團(tuán)隊(duì)必須認(rèn)真研究未來(lái)項(xiàng)目的主力客群,并根據(jù)他們的需求設(shè)計(jì)服務(wù)項(xiàng)目。這樣才能把你選好的物業(yè)推向正確的方向。

 

因?yàn)榻裉旖o大家分享的是如何判斷改造型養(yǎng)老項(xiàng)目的可行性,至于未來(lái)如何做好,路還需要自己走。

 

但請(qǐng)記住下面這段話,可以保證你的項(xiàng)目不會(huì)走入歧途。 

 

請(qǐng)記住:客戶不會(huì)關(guān)心他看不到的東西或者他有意不關(guān)注你想讓他關(guān)注的東西;他關(guān)心或者感受到的僅僅是產(chǎn)品、價(jià)格、服務(wù)、價(jià)值。

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