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在中心城區(qū)投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就能穩(wěn)賺不賠？（附投資攻略）

在當(dāng)今社會(huì)中，城市社區(qū)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已經(jīng)成為了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的重點(diǎn)對(duì)象。由于政府政策的大力支持、市場(chǎng)的實(shí)際需求，使得養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的投資價(jià)值不斷提升。接下來(lái)，本文詳細(xì)解讀這類(lèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的投資特點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)特征與投資建議。



1.投資項(xiàng)目位置的固定性


對(duì)于城市社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目在資本投資中有著明顯的特點(diǎn)，其中，投資位置的固定性是較為重要的一條。城市社區(qū)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目一方面會(huì)受到具體經(jīng)濟(jì)地區(qū)的影響，另一方面也會(huì)受到來(lái)自其他環(huán)境的限制，因此，城市社區(qū)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目不可與環(huán)境剝離分析。同時(shí)要對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的位置進(jìn)行全面考察，對(duì)四周的格局、房屋租金、物業(yè)能力、地理位置的升值、發(fā)展?jié)摿Φ扔兄w的把握。


2.投資耗時(shí)長(zhǎng)


城市社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資項(xiàng)目中，從對(duì)投資項(xiàng)目各項(xiàng)考察、風(fēng)險(xiǎn)分析到最后的項(xiàng)目完成投入使用，通常都需要花費(fèi)數(shù)年的時(shí)間才能徹底完成。而此過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)各種各樣的情況，只能在假設(shè)沒(méi)有不確定因素發(fā)生的情況下推算項(xiàng)目的投資收益。


在實(shí)際的投資過(guò)程中，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變周期的縮短，導(dǎo)致在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目籌備的過(guò)程中市場(chǎng)需求、國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向、社會(huì)消費(fèi)形勢(shì)的改變、新政策的出臺(tái)等，都有可能對(duì)城市社區(qū)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目在投資上出現(xiàn)變化。


3.投資風(fēng)險(xiǎn)大


城市社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目的建設(shè)離不開(kāi)房地產(chǎn)項(xiàng)目、社區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)等支持。但是在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中，資金需求量大、投資時(shí)間久、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不完善，使得我國(guó)的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)快速的變現(xiàn)，同時(shí)對(duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目而言由于其特殊性，相應(yīng)的養(yǎng)老設(shè)備在全部建成后才能帶來(lái)資金上的回報(bào)，這種情況加大了對(duì)城市社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)中多種養(yǎng)老方式之間競(jìng)爭(zhēng)，更加大城市社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。


4.有很高的不確定性


首先，當(dāng)城市社區(qū)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目建成之后，價(jià)格上有著不確定性。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的租售是整個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目重要資金來(lái)源，而價(jià)格需要以市場(chǎng)實(shí)際的行情作為參考，具有著很大的不確定性。


其次，投資預(yù)算的不確定性，在整個(gè)項(xiàng)目中從開(kāi)始設(shè)計(jì)到最后的完成，會(huì)出現(xiàn)各種各樣的未能預(yù)知的費(fèi)用導(dǎo)致在進(jìn)行投資預(yù)算時(shí)出現(xiàn)很大的不確定性。




養(yǎng)老項(xiàng)目具有投入高、回報(bào)期長(zhǎng)、盈利風(fēng)險(xiǎn)大等特征，并存投資、財(cái)產(chǎn)、法律、意外傷害等各種風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)就城市社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目中投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，在這一過(guò)程中需要從政府政策、投資地理位置、投資時(shí)機(jī)、可行性等方面進(jìn)行分析。


1.城市社區(qū)中養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析需要考慮政府相關(guān)法律政策的內(nèi)容。我國(guó)政府支持與養(yǎng)老項(xiàng)目有關(guān)的房地產(chǎn)投資類(lèi)型，因此在分析政策風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中應(yīng)仔細(xì)研究與之相關(guān)的法規(guī)政策取得政府在政策上的有力支持，提高城市社區(qū)中養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目的投資價(jià)值。


2.在城市社區(qū)中養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目的投資過(guò)程中，必須要對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目的地理位置進(jìn)行細(xì)致全面分析考察。因?yàn)榈乩砦恢脤?duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是最為重要的因素，是決定養(yǎng)老項(xiàng)目投資價(jià)值的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。投資者應(yīng)當(dāng)從地理位置、周邊人文風(fēng)俗、自然環(huán)境等方面展開(kāi)系統(tǒng)的調(diào)查，保障投資帶來(lái)的效益。


3.對(duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目投資時(shí)機(jī)要進(jìn)行很好的把握，通常養(yǎng)老項(xiàng)目在建設(shè)的時(shí)間上多則3到5年，短則1到2年不等。所以在投資的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)選擇市場(chǎng)形勢(shì)開(kāi)始上升，國(guó)家鼓勵(lì)建設(shè)城市社區(qū)中養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目的時(shí)期。因此，就需要對(duì)國(guó)家的相關(guān)政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)觀念等一系列因素進(jìn)行綜合性考慮。


4.在投資可行性方面進(jìn)行分析。所選社區(qū)條件是否符合成立社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、社區(qū)內(nèi)用地、建筑改造、老齡化程度、老人健康狀況、社區(qū)家庭情況、社區(qū)內(nèi)設(shè)施是否可改造適用于養(yǎng)老助餐、助潔、助行、助醫(yī)等服務(wù)的需求。以上各項(xiàng)調(diào)查不完整和不確定都將給項(xiàng)目可行性帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。




1.進(jìn)行全面的投資分析


（1）從政府相關(guān)政策方面，在城市社區(qū)中養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目的建設(shè)上政府將會(huì)提供相關(guān)的組織協(xié)同服務(wù)。在對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的投資時(shí)，需要將各項(xiàng)與政府政策有關(guān)的內(nèi)容加入到投資價(jià)值的考慮范圍，通過(guò)政府的支持與相關(guān)便利政策對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，降低城市社區(qū)中養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。


（2）城市社區(qū)中養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目必須要符合老年人療養(yǎng)的生理需求及心理需求。因此，在進(jìn)行投資的分析時(shí)，就要考慮在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中建設(shè)全面的、有特色的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)形式，在養(yǎng)老的載體上力求達(dá)到物質(zhì)與精神的統(tǒng)一。


（3）投資之前做好對(duì)整個(gè)養(yǎng)老市場(chǎng)實(shí)際行情的調(diào)查，對(duì)住宅式的養(yǎng)老方式進(jìn)行區(qū)域位置上的研究，同時(shí)，也要從整體的角度去考慮老年人對(duì)養(yǎng)老住宅的選擇定位。


2.在建設(shè)階段做好監(jiān)管工作


首先，需要對(duì)投資資金進(jìn)行有效的控制。從項(xiàng)目初期到完成，根據(jù)自身實(shí)際情況對(duì)資金流量進(jìn)行有效管理、嚴(yán)格把控。避免資金匱乏、資金鏈斷裂而導(dǎo)致項(xiàng)目延期而增加不必要的成本。


其次，對(duì)整個(gè)城市社區(qū)中養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控。由于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目的建設(shè)特殊性對(duì)其有著更高的要求，在整體建設(shè)中從開(kāi)始到最終要進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，保證整個(gè)工程的質(zhì)量為投資價(jià)值的收益做好保障。


再次，城市社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目耗時(shí)越久，投資風(fēng)險(xiǎn)就日益加大。在保證質(zhì)量的前提下，一方面在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的規(guī)劃將建設(shè)進(jìn)度合理安排。另一方面對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)的施工單位有著嚴(yán)格的要求，對(duì)于可能出現(xiàn)的外部因素做出全面的準(zhǔn)備，加快對(duì)施工進(jìn)度的控制。


3.在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中對(duì)投資的控制


首先，需要從市場(chǎng)的角度對(duì)城市社區(qū)中養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目進(jìn)行綜合的分析。在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群體是老年人，根據(jù)這一人群的特殊性需要投資者在進(jìn)行投資時(shí)全面的調(diào)查市場(chǎng)實(shí)際情況，充分的把握市場(chǎng)老年人在消費(fèi)需求上的特殊狀態(tài)，結(jié)合具體的調(diào)查來(lái)決定養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的硬件規(guī)模，降低經(jīng)營(yíng)成本，提高養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住情況，增加項(xiàng)目的資金收益。


其次，制定合理的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)價(jià)格，在設(shè)市場(chǎng)價(jià)格時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)格局進(jìn)行全面的分析，保證在價(jià)格方面能夠被老年人所接受。


最后，時(shí)時(shí)把控養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量、關(guān)注各個(gè)階段、各個(gè)方面老人自身、老人家庭、服務(wù)社區(qū)等提出的建議、意見(jiàn)，積極處理改善。不斷完善城市社區(qū)養(yǎng)老規(guī)章和制度，提高養(yǎng)老的服務(wù)質(zhì)量和滿(mǎn)意度，以確保投資的順利進(jìn)行和回報(bào)。


總而言之，近幾年來(lái)我國(guó)的城市社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目已經(jīng)成為國(guó)家養(yǎng)老事業(yè)的重要形式之一。當(dāng)前，城市社區(qū)中養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目在投資方面還存在著一定程度的風(fēng)險(xiǎn)，因此，在對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目投資之前，一定要展開(kāi)全面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析，避免出現(xiàn)盲目的投資。