養(yǎng)老機構(gòu)必須消滅這15種隱形成本，否則后患無窮！
時間:2018-07-24 09:22來源:未知 作者:houpu 點擊:次
養(yǎng)老機構(gòu)的隱形成本是指投資方、養(yǎng)老機構(gòu)管理方?jīng)]有意識到、沒有發(fā)現(xiàn)到而產(chǎn)生的成本。其實，大量的隱形成本在養(yǎng)老機構(gòu)策劃、籌備的前期就已經(jīng)“埋下”，就像隱患一樣!最要命的是，前期的隱形成本會固化、沉淀下來，不可更改或很難更改。深刻影響之后的運營收益。
PART1 規(guī)劃期的隱形成本
01 投資人造成的隱形成本
養(yǎng)老項目投資人大多能力過人，其中一些人在其它行業(yè)取得過驕人業(yè)績，往往會認為自己考察了解過多個養(yǎng)老機構(gòu)就懂得養(yǎng)老機構(gòu)、了解養(yǎng)老機構(gòu)，便會以自己對養(yǎng)老機構(gòu)表象的經(jīng)驗來投入。
很多養(yǎng)老機構(gòu)的投資人非常聰明，也很有能力，對問題有自己獨到的見解和眼光，直覺也很準。但是，養(yǎng)老機構(gòu)是一個超級復雜的系統(tǒng)工程，沒有經(jīng)年累月的學習與經(jīng)驗，是沒有人可以掌握、可以駕馭。而簡單的模仿、照搬，未必會做成養(yǎng)老機構(gòu)。如果沒有科學、準確的早期定位、策劃、市場可研，分析并準確把握當?shù)乜驮词袌鲆约拔磥砦迥辍⑹?、二十年的客源市場變化，找準目標客源市場，甚至拿出領(lǐng)先三到五年的規(guī)劃設計方案及產(chǎn)品，那么，養(yǎng)老機構(gòu)必敗無疑。
02 定位錯誤造成的隱形成本
如果養(yǎng)老機構(gòu)周邊的目標消費群，與養(yǎng)老機構(gòu)的居住用房設計和功能配套不匹配，，勢必造成房間閑置，造成資產(chǎn)浪費。這需要精準的市場調(diào)研與客源的測算。我們遇到這樣的案例，在一個人口44萬的農(nóng)業(yè)型縣級市，也要投資3億元建造大型溫泉養(yǎng)老機構(gòu)，投資方還要6年收回投資。這樣不顧具體客源容量，盲目跟從政府政績要求而上馬的項目，如何可以賺錢?當然，地價的升值是必然的，最后因地價升值因素投資商還是會有收益的。但就養(yǎng)老機構(gòu)經(jīng)營本身而言，那是必虧無疑。
03 位置偏差造成的隱形成本
很多情形下養(yǎng)老機構(gòu)的位置，不是隨心所愿地由自己選擇的。然而，沒有正確的位置，會給養(yǎng)老機構(gòu)日后的經(jīng)營帶來麻煩。因為養(yǎng)老機構(gòu)是有輻射圈的。一家養(yǎng)老機構(gòu)的客源，絕大部分來來自于周邊區(qū)域。按車程計算，半小時交通圈為基礎(chǔ)消費群；一小時交通圈為爭取消費群；三小時消費圈為機會消費群。好的位置自會帶來大量的客源。
04 建筑設計師的角度
很多建筑設計師工作數(shù)年，經(jīng)驗確實很豐富；但對養(yǎng)老機構(gòu)知識卻沒有更新。該有的功能分區(qū)卻沒有，不該有的卻很多。說不該有的例子：如在設計之初，沒有進行可研及策劃定位，會議型的養(yǎng)老機構(gòu)，會議室的位置留有大量的柱子，如森林一般。這樣的設計，怎么做會議室、多功能廳?
再比如，養(yǎng)老機構(gòu)的后臺功能，根本沒有考慮設計進去。沒有員工餐廳，沒有員工更衣區(qū)和員工洗浴區(qū)，這樣就導致對員工的關(guān)愛缺乏，會增加員工的情緒成本。沒有滿意的員工，就不會有滿意的老人。這是規(guī)劃設計失敗造成的成本。
05 裝飾設計師角度
很多設計師并不特別了解養(yǎng)老機構(gòu)的經(jīng)營管理和老人需求，也不以滿足養(yǎng)老機構(gòu)經(jīng)營管理和老人消費需要為設計理念，他們的設計往往只從投資人的角度思考問題，以能夠達到老板(投資人)的滿意為最終設計目標。其結(jié)果一是許多設計項目老板滿意，老人卻不滿意。比如，有的房間面盆板下面的設計兩三個抽屜，老人可能一次都不會使用，反而增加了成本。
