旅居養(yǎng)老投資必讀：業(yè)務(wù)模式、功能要求、開發(fā)路徑與投資策略（干貨）
時間:2018-08-13 09:00來源:中國養(yǎng)老周刊 作者:厚樸養(yǎng)老 點擊:次
旅居養(yǎng)老的業(yè)務(wù)模式
根據(jù)旅居養(yǎng)老的目的和旅居場所的不同，可以把我國旅居養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分為以下五種模式：
1.候鳥式旅居養(yǎng)老模式
候鳥式旅居養(yǎng)老是我國發(fā)展最早的旅居養(yǎng)老模式。與其他旅居養(yǎng)老模式不同，候鳥式旅居養(yǎng)老只需支付交通費和房租費，成本較為低廉，逐漸成為我國旅居養(yǎng)老的主要模式。候鳥式旅居養(yǎng)老主要分為三類。
第一，暖冬旅居養(yǎng)老。冬季南方城市具有獨特的地理位置和舒適的氣候條件，到南方過冬逐漸受到北方老年群體的追捧。以海南島為主的冬季療養(yǎng)基地逐漸發(fā)展起來。
第二，夏季避暑旅居養(yǎng)老。夏季北方濱海城市以其毗鄰大海、空氣清新、溫度適宜，受到了一批老年群體的歡迎。
第三，景區(qū)旅居養(yǎng)老。景區(qū)旅居養(yǎng)老指依托山林、湖泊、濱海和溫泉等自然生態(tài)資源，形成山水療養(yǎng)基地、溫泉享老基地、風景享老基地等組合式景區(qū)旅居養(yǎng)老模式。景區(qū)旅居養(yǎng)老遠離城市的喧囂，自然資源能夠陶冶情操，在一些風景秀麗的地區(qū)逐漸發(fā)展起來。
總體來說，候鳥式旅居養(yǎng)老模式的優(yōu)點是環(huán)境優(yōu)美、氣候宜人，靈活性強。但缺點是季節(jié)性較強，便捷性不足。
2.療養(yǎng)式旅居養(yǎng)老模式
隨著年齡的提高，老年群體的身體機能開始下降，對醫(yī)療護理需求越來越高。療養(yǎng)式旅居養(yǎng)老模式主要分為三類。
第一，中醫(yī)養(yǎng)生旅居養(yǎng)老。中醫(yī)養(yǎng)生旅居養(yǎng)老以中醫(yī)為核心，以我國傳統(tǒng)養(yǎng)生哲學為基礎(chǔ)，開發(fā)中醫(yī)診療室、中醫(yī)理療中心、藥膳養(yǎng)老會所、中草藥種植園等中醫(yī)旅居養(yǎng)老項目，提供包括中醫(yī)養(yǎng)生知識講座、中醫(yī)醫(yī)療服務(wù)、中草藥園區(qū)體驗等不同的服務(wù)。
第二，西醫(yī)護理旅居養(yǎng)老。西醫(yī)護理旅居養(yǎng)老以西醫(yī)療養(yǎng)為核心，以大型醫(yī)院雄厚的醫(yī)療資源和專業(yè)化的醫(yī)療服務(wù)為依托，為老年群體提供包括身體健康檢查、醫(yī)療護理、健康咨詢等多個領(lǐng)域立體化的養(yǎng)老服務(wù)體系。
第三，美食養(yǎng)生旅居養(yǎng)老。美食旅居養(yǎng)老是指以食療養(yǎng)生為核心，圍繞我國豐富多彩的飲食文化，打造集養(yǎng)生藥膳、素齋、綠色飲食、養(yǎng)生茶湯、地方養(yǎng)生膳食等多種食療養(yǎng)老飲食為一體的美食養(yǎng)老服務(wù)模式。總體而言，療養(yǎng)式旅居養(yǎng)老模式的優(yōu)點是符合老年群體的療養(yǎng)護理需求，缺點是成本較高。
3.文藝鑒賞式旅居養(yǎng)老模式
文藝鑒賞式旅居養(yǎng)老模式主要分為三類。
第一，古城古鎮(zhèn)旅居養(yǎng)老。古城古鎮(zhèn)旅居養(yǎng)老依托特有的文化資源、歷史遺址和非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，將歷史古跡、旅游產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)結(jié)合起來，開發(fā)具有歷史文化特色的旅居養(yǎng)老項目。
第二，民俗民風旅居養(yǎng)老。民俗民風旅居養(yǎng)老以地方特有的民族風情、節(jié)慶、習俗、食俗為基礎(chǔ)，打造具有獨特氛圍和節(jié)日慶典色彩的旅居養(yǎng)老服務(wù)項目。
第三，宗教禪修旅居養(yǎng)老。宗教是文化的重要載體，是人的精神寄托。隨著我國經(jīng)濟社會的發(fā)展，老年群體的物質(zhì)保障極大豐富，對于精神信仰的追求不斷提高。因此，依托宗教特色，以國家政策為依據(jù)，開發(fā)以佛學院、山水禪寺、養(yǎng)心閣等為基礎(chǔ)的多樣化的宗教養(yǎng)心旅居養(yǎng)老項目，更符合現(xiàn)代社會和未來老年群體對于宗教文化的需求。
文藝鑒賞模式的優(yōu)點在于符合老年群體的精神追求，缺點是對老年群體的整體素質(zhì)要求較高。
4.田園式旅居養(yǎng)老模式
田園式旅居養(yǎng)老指的是以農(nóng)家樂、鄉(xiāng)村綠色田園景觀、農(nóng)事娛樂體驗、特色鄉(xiāng)村風情為依托，以滿足老年人休閑度假為目標的旅居養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式。近年來，隨著我國大力進行社會主義新農(nóng)村建設(shè)，農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟得到很大程度的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，為田園式旅居養(yǎng)老模式提供了發(fā)展契機。尤其是農(nóng)家樂產(chǎn)業(yè)，逐漸成為農(nóng)村地區(qū)脫貧致富的一條新途徑。
除此之外，田園旅居養(yǎng)老不僅可以觀光、采摘，體驗農(nóng)樂，讓老年人體驗農(nóng)村生產(chǎn)方式，還可以了解農(nóng)村生活，享受鄉(xiāng)土情趣，并通過產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，不斷開發(fā)漁村、牧村、林園、酒莊等特色田園旅居養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目。
田園式旅居樣養(yǎng)老模式的優(yōu)點在于親近鄉(xiāng)村，回歸自然，缺點在于服務(wù)水平和配套措施都有待提高。
5.社區(qū)式旅居養(yǎng)老模式
社區(qū)式旅居養(yǎng)老是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)相結(jié)合的養(yǎng)老模式，并逐漸成為近年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的一大趨勢。社區(qū)式旅居養(yǎng)老通過構(gòu)建包括老年住宅區(qū)、老年大學、購物中心、酒店和醫(yī)院等多種業(yè)態(tài)，將“養(yǎng)老住宅銷售＋養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營＋綜合商業(yè)租賃”相結(jié)合，形成一個功能齊全的產(chǎn)業(yè)鏈，從而為老年群體提供多樣性的養(yǎng)老服務(wù)。
社區(qū)式旅居養(yǎng)老在我國北京、上海和深圳等一些大城市發(fā)展較快，但大部分社區(qū)式養(yǎng)老地產(chǎn)還只停留在概念層面或者只提供住宅區(qū)等單一功能，缺乏專業(yè)的、全面的外圍養(yǎng)老服務(wù)。因此，吸引一批專業(yè)的、有信譽的品牌服務(wù)公司加入此領(lǐng)域是今后需要解決的首要問題。
該種模式的優(yōu)點是綜合性較強，面向的老年群體范圍廣，配套措施和服務(wù)相對完善。缺點在于投資力度較大，對開發(fā)商的資產(chǎn)狀況、資源整合能力和持續(xù)經(jīng)營能力要求較高。
二 旅居養(yǎng)老綜合體的功能要求
根據(jù)旅居養(yǎng)老綜合體的概念和旅居養(yǎng)老的發(fā)展要求，旅居養(yǎng)老綜合體必須具備居住、養(yǎng)生、醫(yī)療、度假、休閑等各種生活和商業(yè)條件，以住宿集群、娛樂集群、生活服務(wù)集群為載體，實現(xiàn)生活居住功能、醫(yī)療養(yǎng)生功能以及休閑度假功能。具體要求如下。
1.生活居住功能
旅居養(yǎng)老綜合體是為滿足異地養(yǎng)老需求而建，候鳥式養(yǎng)老群體通常會在目的地停留，短則十天半月，長則連續(xù)幾個月甚至半年，所以生活居住是首要功能。但是，旅居養(yǎng)老綜合體對居住功能的要求要高于普通居民生活，不僅要舒適便利、生活設(shè)施完善，還要求自然風水好，房屋裝修好，活動空間大，居住設(shè)施皆以高檔酒店、老年公寓等方式呈現(xiàn)，實現(xiàn)高端、規(guī)范的居住標準。
2.醫(yī)療養(yǎng)生功能
養(yǎng)老群體最關(guān)注的就是身體健康和養(yǎng)老目的地的醫(yī)療水平，因此醫(yī)療養(yǎng)生是旅居養(yǎng)老綜合體的核心功能和特色功能。要滿足養(yǎng)老健身的需求，旅居養(yǎng)老綜合體須具備完善的醫(yī)療系統(tǒng)和養(yǎng)生系統(tǒng)。醫(yī)療系統(tǒng)包括聯(lián)動式醫(yī)療服務(wù)、醫(yī)療監(jiān)控和醫(yī)療救助，實現(xiàn)智能化診療服務(wù)系統(tǒng)、遠程監(jiān)控系統(tǒng)、精確就醫(yī)分類系統(tǒng)和醫(yī)療信息系統(tǒng)全面覆蓋，為入住老年人營造24小時安全防護;養(yǎng)生系統(tǒng)包括定期健康檢查、康復(fù)、養(yǎng)生知識講座、符合五行的飲食、針灸、推拿等服務(wù)。
3.休閑度假功能
旅居養(yǎng)老綜合體是養(yǎng)老目的地與旅游目的地的結(jié)合，除了滿足養(yǎng)老需要外，還應(yīng)該滿足老年人旅游度假、休閑娛樂的需求，這就要求旅居養(yǎng)老綜合體應(yīng)該以旅游景區(qū)和旅居養(yǎng)老綜合體的標準配備相應(yīng)的休閑度假設(shè)施，同時營造景觀環(huán)境。如加強廣告牌、建筑色彩等管理，開展環(huán)境綠化、美化、亮化工程建設(shè)，提升環(huán)境美感；構(gòu)建以公共綠地為點、以街道和濱河綠地為線、以庭院綠地為面的點線面結(jié)合、富有特色的綠化體系;加強商業(yè)、文化、體育、娛樂、餐飲等旅游服務(wù)設(shè)施建設(shè)，不斷完善綜合體旅游服務(wù)功能。
三 旅居養(yǎng)老項目的開發(fā)路徑
結(jié)合旅居養(yǎng)老的特質(zhì)，提煉旅居養(yǎng)老項目開發(fā)路徑的五個關(guān)鍵維度：
一是產(chǎn)品發(fā)展路徑，通過創(chuàng)新、創(chuàng)造和優(yōu)化旅游養(yǎng)老產(chǎn)品與服務(wù)，以更全面、更優(yōu)質(zhì)地滿足老年人的旅游養(yǎng)老需求。
二是經(jīng)營發(fā)展路徑，通過引用新的技術(shù)、新的生產(chǎn)方法、新的經(jīng)營模式，解放旅居養(yǎng)老生產(chǎn)力，創(chuàng)新旅居養(yǎng)老業(yè)態(tài)，提高旅居養(yǎng)老的經(jīng)濟效益。
三是市場發(fā)展路徑，通過市場營銷策略挖掘尚未滿足和開發(fā)的潛在市場需求，拓展新的市場。
四是供應(yīng)鏈發(fā)展路徑，通過創(chuàng)新旅居養(yǎng)老供應(yīng)鏈的類型、流程、物流技術(shù)等，提高旅居養(yǎng)老的市場交易效率。
五是組織發(fā)展路徑，通過優(yōu)化、創(chuàng)造旅居養(yǎng)老組織與管理制度，提高產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率和生產(chǎn)力水平。五要素是旅居養(yǎng)老創(chuàng)新發(fā)展最核心、最關(guān)鍵的源泉。因此，本文以經(jīng)營發(fā)展路徑、供應(yīng)鏈發(fā)展路徑、市場發(fā)展路徑、產(chǎn)品發(fā)展路徑和組織發(fā)展路徑為框架，基于系統(tǒng)理論構(gòu)建旅居養(yǎng)老發(fā)展路徑模型。
1.經(jīng)營發(fā)展路徑
在經(jīng)營發(fā)展路徑，根據(jù)旅居養(yǎng)老經(jīng)營主體及其聯(lián)結(jié)關(guān)系的不同，旅居養(yǎng)老經(jīng)營發(fā)展路徑主要有綜合體經(jīng)營方式、集團連鎖經(jīng)營方式、聯(lián)盟經(jīng)營方式。
（1）綜合體經(jīng)營方式是旅居養(yǎng)老企業(yè)依托聚集在一定空間區(qū)域的建筑群，同時經(jīng)營滿足旅游養(yǎng)老者的食、住、行、游、娛、用、醫(yī)、養(yǎng)、學等全方位需求的多種商業(yè)業(yè)態(tài)，形成集合旅游養(yǎng)老服務(wù)全要素于一體的多功能、多業(yè)態(tài)的旅游養(yǎng)老商業(yè)聚集區(qū)。綜合體經(jīng)營方式的主要特點是空間集聚、土地綜合開發(fā)、多元產(chǎn)業(yè)整合、功能融合、集群共生等；
（2）集團化經(jīng)營方式是旅居養(yǎng)老企業(yè)集團以實力雄厚的母公司為核心，以產(chǎn)權(quán)聯(lián)系或契約聯(lián)系為紐帶，將兩個以上滿足旅游養(yǎng)老者相關(guān)需求的企業(yè)聯(lián)結(jié)在一起采取共同的經(jīng)營方針、一致的經(jīng)營活動，通過連鎖化經(jīng)營實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟效益。集團連鎖經(jīng)營方式的主要特點是旅游養(yǎng)老集團是兩個以上的成員企業(yè)通過多種紐帶關(guān)系聯(lián)結(jié)在一起組建的法人聯(lián)合體，所有成員企業(yè)統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一經(jīng)營；
（3）聯(lián)盟經(jīng)營方式是一些獨立經(jīng)營的旅居養(yǎng)老企業(yè)通過契約的形式自愿聯(lián)合起來組建松散型的聯(lián)盟，以實現(xiàn)各聯(lián)盟成員在市場營銷、管理技術(shù)、預(yù)訂網(wǎng)絡(luò)、信息渠道等方面合作經(jīng)營，形成共同發(fā)展、互利共贏的局面。聯(lián)盟經(jīng)營方式的主要特點是成員之間的組織關(guān)系松散，各個加盟企業(yè)在經(jīng)營管理和財務(wù)上保持相對獨立；聯(lián)盟成員通過合作經(jīng)營實現(xiàn)共贏。
2.供應(yīng)鏈發(fā)展路徑
旅居養(yǎng)老供應(yīng)鏈發(fā)展路徑主要有：
（1）供應(yīng)鏈橫向一體化。旅居養(yǎng)老企業(yè)重點經(jīng)營核心業(yè)務(wù)，而將非核心業(yè)務(wù)外包給市場上的合作企業(yè)，通過對供應(yīng)鏈成員核心競爭力優(yōu)化選擇的基礎(chǔ)上聯(lián)結(jié)起來的“橫向一體化”的集成管理模式。供應(yīng)鏈橫向一體化有利于增強旅居養(yǎng)老企業(yè)的組織柔性，提高供應(yīng)鏈的效率，從而最終提高旅居養(yǎng)老企業(yè)對市場反應(yīng)的速度和能力；
（2）供應(yīng)鏈縱向一體化。為了攫取供應(yīng)鏈上更多的價值環(huán)節(jié)，獲取產(chǎn)業(yè)競爭主動地位，旅居養(yǎng)老企業(yè)通過自建、控股、參股、購并等方式控制旅游養(yǎng)老供應(yīng)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)，從而形成上游與下游企業(yè)的物流、信息流、資金流"縱向一體化"的集成管理模式。供應(yīng)鏈縱向一體化有利于實現(xiàn)旅居養(yǎng)老企業(yè)采購、生產(chǎn)、運輸、倉儲等活動的功能一體化，增強其對供應(yīng)鏈的控制和市場地位；
（3）供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)化。隨著互聯(lián)網(wǎng)在旅居養(yǎng)老企業(yè)經(jīng)營管理活動的普遍運用，現(xiàn)代化的電子技術(shù)和信息手段影響旅居養(yǎng)老企業(yè)供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)化。一方面，旅居養(yǎng)老企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)創(chuàng)新供應(yīng)鏈的采購、生產(chǎn)、運輸、倉儲等活動，通過構(gòu)建信息化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化的網(wǎng)絡(luò)虛擬供應(yīng)鏈，實現(xiàn)線上供應(yīng)鏈與線下供應(yīng)鏈的功能互補。另一方面，旅居養(yǎng)老企業(yè)通過供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)交易平臺與原材料供應(yīng)商、老年用品制造商、醫(yī)藥與醫(yī)療器械制造商、健康用品生產(chǎn)、醫(yī)療康復(fù)與養(yǎng)生保健、旅游商品加工、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、信息咨詢服務(wù)商、旅游分銷商等眾多供應(yīng)商、生產(chǎn)商與分銷商進行談判和交易，構(gòu)建虛擬旅游養(yǎng)老供應(yīng)鏈聯(lián)盟。供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)化有利于創(chuàng)新旅居養(yǎng)老企業(yè)供應(yīng)鏈的價值環(huán)節(jié)，提高供應(yīng)鏈的效率。
3.市場發(fā)展路徑
旅居養(yǎng)老市場發(fā)展路徑主要有：
（1）地域市場。旅居養(yǎng)老企業(yè)應(yīng)挖掘近距離潛在客源市場、開拓中遠距離客源市場、培育國際客源市場，以全方位拓展旅居養(yǎng)老的地域市場。在近距離潛在客源市場方面，旅居養(yǎng)老企業(yè)應(yīng)加強旅游養(yǎng)老消費觀念宣傳、產(chǎn)品體驗，通過多種促銷手段提高近距離老年客源市場的旅游養(yǎng)老消費意愿和消費活力。在中遠距離客源市場方面，旅居養(yǎng)老企業(yè)應(yīng)強化宣傳推廣力度，加強營銷渠道建設(shè)，策劃多種主題營業(yè)推廣活動，創(chuàng)造老年顧客的消費便利，實施品牌經(jīng)營，以開拓中遠距離客源市場。在國際客源市場方面，旅居養(yǎng)老企業(yè)應(yīng)主推中國特色文化的旅游養(yǎng)老產(chǎn)品和品牌，加大國際市場的宣傳推廣，加強與國際旅游養(yǎng)老中間商合作，以最大范圍的招徠國際老年消費者；
（2）業(yè)務(wù)市場。旅居養(yǎng)老企業(yè)可以開辟原有業(yè)務(wù)市場、相關(guān)業(yè)務(wù)市場、無關(guān)業(yè)務(wù)市場，以全業(yè)務(wù)鏈拓展旅游養(yǎng)老業(yè)務(wù)市場。在原有業(yè)務(wù)市場，旅居養(yǎng)老企業(yè)在立足原有業(yè)務(wù)市場的基礎(chǔ)上向“食、住、行、游、娛、用、醫(yī)、養(yǎng)、學”多個業(yè)務(wù)領(lǐng)域延伸，拓展原有業(yè)務(wù)市場的廣度；在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，針對不同老年群體深度細分市場，如在消費檔次上細分高中低端消費市場，在消費動機上細分游覽娛樂型、保健療養(yǎng)型、探親訪友型、候鳥安居型、文化修學型等市場，針對性地開發(fā)主題旅游養(yǎng)老產(chǎn)品，以拓展原有業(yè)務(wù)市場的深度。在相關(guān)業(yè)務(wù)市場，旅居養(yǎng)老企業(yè)可以針對中年人群開辟旅游養(yǎng)生市場，針對一般人群開辟旅游健康市場，針對罹患疾病人群開辟旅游醫(yī)療市場等。在無關(guān)業(yè)務(wù)市場，旅居養(yǎng)老企業(yè)利用品牌優(yōu)勢、資金優(yōu)勢、客源網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢等，推進無關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的跨界拓展，實現(xiàn)旅居養(yǎng)老企業(yè)的跨行業(yè)擴張，例如文化教育產(chǎn)業(yè)、金融投資產(chǎn)業(yè)、食品制造業(yè)、運輸業(yè)、物流倉儲業(yè)等。
4.產(chǎn)品發(fā)展路徑
旅游養(yǎng)老產(chǎn)品發(fā)展路徑要包括產(chǎn)品形式創(chuàng)新、產(chǎn)品類型創(chuàng)新、產(chǎn)品功能創(chuàng)新、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)創(chuàng)新等。
（1）產(chǎn)品形式創(chuàng)新。旅游養(yǎng)老產(chǎn)品形式創(chuàng)新可以從創(chuàng)新產(chǎn)品的體驗性、參與性、科技化等方面入手。旅居養(yǎng)老企業(yè)應(yīng)針對老年旅游者特點，結(jié)合自身資源優(yōu)勢開發(fā)老年旅游者體驗性、互動性、參與性的旅游活動項目，以滿足老年旅游者的游覽觀光、文化體驗、人際交流等綜合需求；
（2）產(chǎn)品類型創(chuàng)新。旅游養(yǎng)老產(chǎn)品類型創(chuàng)新包括開發(fā)全新產(chǎn)品和升級改造舊產(chǎn)品。隨著社會生產(chǎn)力的進步以及旅游養(yǎng)老市場需求的升級，旅居養(yǎng)老企業(yè)需要不斷開發(fā)全新旅游養(yǎng)老產(chǎn)品，例如分時度假養(yǎng)老旅游、特色主題養(yǎng)老旅游、旅游養(yǎng)老綜合體、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老旅游等。另一方面，旅居養(yǎng)老企業(yè)對原有旅游養(yǎng)老產(chǎn)品進行升級改造與創(chuàng)新，包括完善設(shè)施設(shè)備、增加服務(wù)類型、提升服務(wù)水平、產(chǎn)品嫁接組合等。例如醫(yī)院+養(yǎng)老旅游、景區(qū)+養(yǎng)老旅游、酒店（度假村）+養(yǎng)老旅游、城鎮(zhèn)+養(yǎng)老旅游、旅游地產(chǎn)+養(yǎng)老旅游、文化+養(yǎng)老旅游等；
（3）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)創(chuàng)新。傳統(tǒng)旅游養(yǎng)老產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是"食、住、行"產(chǎn)品比重高，這是典型的觀光型旅游養(yǎng)老產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。旅游養(yǎng)老產(chǎn)品結(jié)構(gòu)創(chuàng)新應(yīng)大力增加非基本旅游消費產(chǎn)品的比重，增加老年游客的"游、娛、用、醫(yī)、養(yǎng)、學"的消費比重，以基本旅游消費為基點撬動衍生旅游消費，既能滿足老年旅游者的多元化需求，又能深度挖掘市場消費潛力；
（4）產(chǎn)品功能創(chuàng)新。隨著老年旅游者消費觀念的升級，傳統(tǒng)養(yǎng)老旅游產(chǎn)品的觀光功能已經(jīng)不能滿足市場需求。新形勢下老年旅游產(chǎn)品功能呈現(xiàn)多元化、綜合化、個性化趨勢，其主要包括休閑娛樂、醫(yī)療保健、自我發(fā)展功能?；鶎庸δ苁切蓍e娛樂，旅游養(yǎng)老產(chǎn)品應(yīng)為老年人提供娛樂性強、互動參與性大、文化內(nèi)涵高、表現(xiàn)形式新穎的休閑娛樂項目；中層功能是醫(yī)療保健，旅游養(yǎng)老產(chǎn)品應(yīng)針對老年人生理特點開發(fā)諸如醫(yī)療體檢、療養(yǎng)保健、健康咨詢等與健康相關(guān)的旅游項目；高層功能是自我發(fā)展，旅游養(yǎng)老產(chǎn)品應(yīng)創(chuàng)新適合老年人特點的學習環(huán)境、學習方式，讓老年人在寓教于樂中既享受了輕松的休閑，又增長了文化知識、實現(xiàn)自我發(fā)展。
5.組織發(fā)展路徑
旅居養(yǎng)老組織發(fā)展路徑主要有：旅居養(yǎng)老企業(yè)聯(lián)合體、企業(yè)集團、產(chǎn)業(yè)集群等路徑。
（1）旅居養(yǎng)老企業(yè)聯(lián)合體是眾多單體企業(yè)自愿以契約的形式成立松散型的聯(lián)合經(jīng)濟組織。在聯(lián)合體機制下，成員企業(yè)可以共享資源，開展業(yè)務(wù)合作與經(jīng)驗交流，進行統(tǒng)一的市場開發(fā)和營銷，共享預(yù)訂網(wǎng)絡(luò)、信息服務(wù)、集中采購和人員招聘與培訓等。旅居養(yǎng)老企業(yè)聯(lián)合體是松散型的經(jīng)濟組織，其對成員不具有強制約束力，成員企業(yè)保持所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的獨立，聯(lián)合體依靠協(xié)商一致的聯(lián)合體公約維持其運行；
（2）旅居養(yǎng)老企業(yè)集團是由兩個及以上具有獨立法人地位的旅居養(yǎng)老企業(yè)組成，以開展旅游養(yǎng)老業(yè)務(wù)及其關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的有機組合體。集團公司通過產(chǎn)權(quán)紐帶聯(lián)結(jié)關(guān)系或非產(chǎn)權(quán)的契約紐帶關(guān)系建立不同形式的約束機制，以規(guī)范、協(xié)調(diào)成員企業(yè)的組織行為。旅居養(yǎng)老企業(yè)集團是市場經(jīng)濟高度發(fā)展的必然結(jié)果，代表著旅居養(yǎng)老經(jīng)濟的發(fā)展趨勢。大力推進旅居養(yǎng)老企業(yè)集團發(fā)展是打造旅居養(yǎng)老升級版的天然路徑選擇；
（3）旅居養(yǎng)老集群是在相對集中的地理空間范圍，眾多旅游養(yǎng)老關(guān)聯(lián)企業(yè)聚集在一起形成的產(chǎn)業(yè)群落。該產(chǎn)業(yè)群落由不同功能的子模塊構(gòu)成，如養(yǎng)老生活模塊、醫(yī)療保健模塊、文化娛樂模塊、主題體驗?zāi)K、商業(yè)配套模塊等；不同模塊以地理空間為紐帶，彼此之間相互依存、融合共生，共同構(gòu)成一個完整的產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。旅居養(yǎng)老集群的具體商業(yè)業(yè)態(tài)有旅居養(yǎng)老園、旅游養(yǎng)老綜合體、旅游養(yǎng)老小鎮(zhèn)等。在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟背景下，旅居養(yǎng)老企業(yè)以互聯(lián)網(wǎng)為聯(lián)結(jié)紐帶聚集形成網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)集群；網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)集群突破了地理空間限制，將分散在不同地域的旅居養(yǎng)老企業(yè)聚集起來構(gòu)筑完整的旅游養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，代表了未來旅居養(yǎng)老集群的發(fā)展方向。旅居養(yǎng)老集群是新型的產(chǎn)業(yè)組織，它有利于在一定空間范圍內(nèi)實現(xiàn)上下游銜接，有利于知識和技術(shù)的轉(zhuǎn)移擴散，提高產(chǎn)業(yè)綜合實力，獲取范圍經(jīng)濟效應(yīng)和規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)。
四
旅居養(yǎng)老投資策略
根據(jù)區(qū)位交通、發(fā)展環(huán)境、場地規(guī)模、資金實力和資源整合能力選擇適合的養(yǎng)老旅游開發(fā)模式，同時做好“四個結(jié)合”，即：
1.專業(yè)化與綜合化的結(jié)合
專業(yè)化是指大到旅居養(yǎng)老綜合體的功能規(guī)劃與項目設(shè)置，小到衛(wèi)生間、馬桶、淋浴、呼喚設(shè)施、室內(nèi)顏色等細節(jié)的無障礙設(shè)計，無不深入考慮老年人的生理特點、生活需求和心理感受，為老年人提供身心照料。
綜合化是指旅居養(yǎng)老綜合體可以因地制宜的和鄉(xiāng)村旅游、健康旅游、溫泉旅游、旅游小鎮(zhèn)等有機結(jié)合，既能夠擴大市場目標群體，開展多元化經(jīng)營，規(guī)避市場風險，又能夠讓旅游度假的老人能夠和年輕人保持接觸，保持身心健康。
2.公益性與市場化的結(jié)合
依托旅居養(yǎng)老綜合體較為完善的養(yǎng)老配套，適當開展公益福利性的非營利性養(yǎng)老項目，是企業(yè)回報社會、體現(xiàn)企業(yè)社會責任的重要方式。而將醫(yī)院、老年大學、休閑娛樂中心、福利性養(yǎng)老院等綜合養(yǎng)老設(shè)施作為非營利性機構(gòu)獨立運營，爭取政府更多的政策優(yōu)惠和支持，采取“公助民辦”的方式，降低開發(fā)運營成本。
3.地產(chǎn)銷售與多元經(jīng)營的結(jié)合
從旅居養(yǎng)老綜合體開發(fā)實踐來看，單一的持有經(jīng)營模式由于投資大、回收期短、運營成本高，目前基本都處于虧損狀態(tài)。而養(yǎng)老度假與地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)姻，從而快速的回收資金，為項目的正常運轉(zhuǎn)和持續(xù)經(jīng)營緩解資金壓力，是經(jīng)過實踐檢驗較為成熟的模式。同時還要努力提高自身的運營管理能力，開發(fā)多元化的養(yǎng)老衍生產(chǎn)品，從資本運作、金融創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)鏈延伸等方面突破，建立綜合性的盈利模式。
4.自主經(jīng)營與合作經(jīng)營的結(jié)合
建議投資者在一些醫(yī)療、康復(fù)等專業(yè)性強的領(lǐng)域，應(yīng)該引入相關(guān)專業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)營；對養(yǎng)護型的社區(qū)服務(wù)、老年商業(yè)與休閑娛樂服務(wù)，則可以根據(jù)企業(yè)能力和戰(zhàn)略靈活采取自主經(jīng)營或與專業(yè)的養(yǎng)老機構(gòu)合作的模式。
