競爭加劇，5大趨勢看高端養(yǎng)老地產(chǎn)如何發(fā)展？
時間:2019-02-08 11:23來源:未知 作者:houpu 點擊:次
從長期看前景樂觀，短期內(nèi)競爭加劇。從養(yǎng)老項目來看，基于長期照護的養(yǎng)老項目專業(yè)化和高端化是最有效的突破點。中國老齡化正在加速，高端養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)歷了十余年的探索，面對老人數(shù)量不斷的增多，傳統(tǒng)養(yǎng)老地產(chǎn)重地產(chǎn)輕服務的格局正在發(fā)生改變，未來高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目如何實現(xiàn)突破，這成為老齡化社會需求迫在眉睫的現(xiàn)實需求，也為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展提出新的要求。
未來我國高端養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展將存在五大趨勢：
第一，發(fā)展趨勢上，長期看前景樂觀，短期內(nèi)競爭加劇。
從長期趨勢看，有兩個重要因素越來越發(fā)揮作用，首先，中國人口老齡化加速，在本世紀初進入老齡化社會后，中國老年人口規(guī)模持續(xù)上升，2015-2035年進入急速老齡化階段，預計2035年中國60歲以上老年人將超過4億。不僅如此，中國人口少子化、高齡化還將持續(xù)，這都對未來養(yǎng)老地產(chǎn)需求產(chǎn)生重要的刺激作用。
其次，中國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，隨著收入倍增計劃的實施，越來越多家庭進入中等收入家庭，人均可消費能力提升，老年人口自身收入來源以及收入能力得到拓展，加之人口結構變化，未來老年人口市場化傾向提升，這同樣會促使長期內(nèi)我國高端養(yǎng)老地產(chǎn)有效需求急速增加。
但從短期看，我國高端養(yǎng)老地產(chǎn)的競爭加劇，表現(xiàn)為投資與參與主體的快速增加，在當前政策背景以及房地產(chǎn)等不同行業(yè)告別早期傳統(tǒng)盈利模式的情境下，更多類型企業(yè)加速布局進入養(yǎng)老地產(chǎn)，除房地產(chǎn)行業(yè)外，保險行業(yè)等快速進入，未來還將有更多類型社會資本涌入，這使得短期內(nèi)有效需求無法對應成比例擴展的情況下，未來高端養(yǎng)老地產(chǎn)爭奪有效客戶的競爭加劇。
第二，從投資風險看，三大風險依然存在，需要更多政策與經(jīng)營模式創(chuàng)新。
中國高端養(yǎng)老地產(chǎn)的投資風險集中表現(xiàn)為前期投資大、回報周期長、長期利潤率低。這在短期內(nèi)難以得到有效化解。
從政策層面看，需要未來加快推動養(yǎng)老金融的發(fā)展，創(chuàng)新金融領域的參與方式，通過投資主體的多元化降低高端養(yǎng)老地產(chǎn)的短期投資風險。
從經(jīng)營模式看，養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈需要更進一步延長，地產(chǎn)、保險、護理、醫(yī)療、文體娛樂、旅游、零售、餐飲等行業(yè)需要加速融合，如此才能進一步發(fā)揮各產(chǎn)業(yè)自身的專業(yè)化優(yōu)勢，并有效降低投資企業(yè)因為過多的專業(yè)化投資所造成的重資產(chǎn)風險。
從利潤回報看，長期內(nèi)高端養(yǎng)老地產(chǎn)的回報率都不可能過高，這是因為養(yǎng)老行業(yè)自身特征所決定，從國際上看，目前高端養(yǎng)老地產(chǎn)的平均投資回 報都不超過10%，未來，高端養(yǎng)老地產(chǎn)在經(jīng)營上需要打造基于多元服務的更具選擇更富彈性的利潤群，而非單一的傳統(tǒng)地產(chǎn)經(jīng)營的租售回報模式。
第三，從需求動力上看，高端養(yǎng)老地產(chǎn)在當前還是養(yǎng)老地產(chǎn)化，未來需要向養(yǎng)老服務化轉變。
我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展時間較短，目前高端養(yǎng)老地產(chǎn)的興起主要還是源于地產(chǎn)行業(yè)升級，這當中傳統(tǒng)的地產(chǎn)行業(yè)暴利模式的終結起著很重要的作用。高端養(yǎng)老地產(chǎn)的興起可以說本身是傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式的創(chuàng)新與轉變，但在發(fā)展的過程中，受制于發(fā)展階段，在目前乃至以后的一段時間，傳統(tǒng)的地產(chǎn)經(jīng)營理念和模式的影響還依然存在。
在當前的高端養(yǎng)老地產(chǎn)的交易中，從需求方的角度看，在需求動力上，還是存有傳統(tǒng)地產(chǎn)交易的特征，即無論是租賃還是直接購置都更多源于投資視角的增值保值，以及基于租售所帶來的背后的生活方式社區(qū)化以及分層化;而從供給方的角度看，目前的高端養(yǎng)老地產(chǎn)的供給還主要反映出一種市場稀缺性下的供給模式。
以上都表明，我國高端養(yǎng)老地產(chǎn)本身還是一定程度上處于養(yǎng)老地產(chǎn)化，房地產(chǎn)的特征更大于養(yǎng)老本身，而從長遠發(fā)展來看，高端養(yǎng)老地產(chǎn)的競爭性必然加強，競爭的內(nèi)容將從地產(chǎn)轉向養(yǎng)老服務本身。
有鑒于此，我國高端養(yǎng)老地產(chǎn)未來將會更多地向養(yǎng)老領域的專業(yè)服務化轉變，地產(chǎn)行業(yè)特征將會從當前的主導競爭力，向延長后產(chǎn)業(yè)鏈中單一地產(chǎn)節(jié)點的專業(yè)化轉變。
第四，從養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展進程來看，我國高端養(yǎng)老地產(chǎn)存在兩大特征。
一是基于家庭聯(lián)結的郊區(qū)化。我國是一個“家”為核心的社會，養(yǎng)老當中，更多地需要體現(xiàn)“家”的存在。除了部分以旅游旅居為特征的面向活力老人的高端地產(chǎn)外，更多類型的高端養(yǎng)老地產(chǎn)需要考慮到地理位置，也即更多選擇郊區(qū)，但同時與主城區(qū)保持一定距離，方便老人與主城區(qū)家庭的聯(lián)結。
二是基于智能化的社區(qū)嵌入性。我國居家養(yǎng)老是未來最基本的養(yǎng)老方式，其次是社區(qū)養(yǎng)老，最后才是機構養(yǎng)老，但隨著養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營方式的創(chuàng)新，高端養(yǎng)老地產(chǎn)不僅僅滿足高消費能力的機構養(yǎng)老，還可以采用“嵌入”的方式，滿足社區(qū)養(yǎng)老的需要。隨著智能化的進一步發(fā)展，高端養(yǎng)老地產(chǎn)本身的社區(qū)養(yǎng)老水平以及居家養(yǎng)老聯(lián)結的程度將更加緊密。
第五，從養(yǎng)老項目來看，基于長期照護的養(yǎng)老項目專業(yè)化和高端化是最有效的突破點。
養(yǎng)老是一個綜合概念，除了基礎性的經(jīng)濟養(yǎng)老外，還需要滿足日常照護以及精神贍養(yǎng)，高端養(yǎng)老地產(chǎn)的“高端”不僅僅體現(xiàn)在滿足基本的經(jīng)濟養(yǎng)老，還體現(xiàn)在日常照護的高 級化以及滿足部分精神文化的高層次需求上。
通常來說，除短期變化的文化體驗式養(yǎng)老和長期的宗教禪修式養(yǎng)老外，基于老年人需求的多樣性，在精神文化需求上，很難在固定成本約束下獲得重大的突破，為此，面向普通老年人的日常照料和面向高齡或疾病老年人的專業(yè)化長期照料則成為眾多高端養(yǎng)老地產(chǎn)專業(yè)化服務過程中的重點。
隨著不久的未來我國長期照護保險制度的建立以及逐步完善，中國老年人在長期照護上的有效需求會在較大程度上得以提升，而這會進一步擴寬高端養(yǎng)老地產(chǎn)的市場能力。
