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中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇、融資特征與融資渠道
時(shí)間:2019-02-18 16:34來(lái)源:未知 作者:houpu 點(diǎn)擊:次
從長(zhǎng)期看前景樂(lè)觀，短期內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇。從養(yǎng)老項(xiàng)目來(lái)看，基于長(zhǎng)期照護(hù)的養(yǎng)老項(xiàng)目專業(yè)化和高端化是最有效的突破點(diǎn)。中國(guó)老齡化正在加速，高端養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)歷了十余年的探索，面對(duì)老人數(shù)量不斷的增多，傳統(tǒng)養(yǎng)老地產(chǎn)重地產(chǎn)輕服務(wù)的格局正在發(fā)生改變，未來(lái)高端養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)突破，這成為老齡化社會(huì)需求迫在眉睫的現(xiàn)實(shí)需求，也為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展提出新的要求。
未來(lái)我國(guó)高端養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展將存在五大趨勢(shì)：
第一，發(fā)展趨勢(shì)上，長(zhǎng)期看前景樂(lè)觀，短期內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇。
從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，有兩個(gè)重要因素越來(lái)越發(fā)揮作用，首先，中國(guó)人口老齡化加速，在本世紀(jì)初進(jìn)入老齡化社會(huì)后，中國(guó)老年人口規(guī)模持續(xù)上升，2015-2035年進(jìn)入急速老齡化階段，預(yù)計(jì)2035年中國(guó)60歲以上老年人將超過(guò)4億。不僅如此，中國(guó)人口少子化、高齡化還將持續(xù)，這都對(duì)未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)需求產(chǎn)生重要的刺激作用。
其次，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，隨著收入倍增計(jì)劃的實(shí)施，越來(lái)越多家庭進(jìn)入中等收入家庭，人均可消費(fèi)能力提升，老年人口自身收入來(lái)源以及收入能力得到拓展，加之人口結(jié)構(gòu)變化，未來(lái)老年人口市場(chǎng)化傾向提升，這同樣會(huì)促使長(zhǎng)期內(nèi)我國(guó)高端養(yǎng)老地產(chǎn)有效需求急速增加。
但從短期看，我國(guó)高端養(yǎng)老地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，表現(xiàn)為投資與參與主體的快速增加，在當(dāng)前政策背景以及房地產(chǎn)等不同行業(yè)告別早期傳統(tǒng)盈利模式的情境下，更多類型企業(yè)加速布局進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)，除房地產(chǎn)行業(yè)外，保險(xiǎn)行業(yè)等快速進(jìn)入，未來(lái)還將有更多類型社會(huì)資本涌入，這使得短期內(nèi)有效需求無(wú)法對(duì)應(yīng)成比例擴(kuò)展的情況下，未來(lái)高端養(yǎng)老地產(chǎn)爭(zhēng)奪有效客戶的競(jìng)爭(zhēng)加劇。
第二，從投資風(fēng)險(xiǎn)看，三大風(fēng)險(xiǎn)依然存在，需要更多政策與經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新。
中國(guó)高端養(yǎng)老地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)集中表現(xiàn)為前期投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)、長(zhǎng)期利潤(rùn)率低。這在短期內(nèi)難以得到有效化解。
從政策層面看，需要未來(lái)加快推動(dòng)養(yǎng)老金融的發(fā)展，創(chuàng)新金融領(lǐng)域的參與方式，通過(guò)投資主體的多元化降低高端養(yǎng)老地產(chǎn)的短期投資風(fēng)險(xiǎn)。
從經(jīng)營(yíng)模式看，養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈需要更進(jìn)一步延長(zhǎng)，地產(chǎn)、保險(xiǎn)、護(hù)理、醫(yī)療、文體娛樂(lè)、旅游、零售、餐飲等行業(yè)需要加速融合，如此才能進(jìn)一步發(fā)揮各產(chǎn)業(yè)自身的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)，并有效降低投資企業(yè)因?yàn)檫^(guò)多的專業(yè)化投資所造成的重資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
從利潤(rùn)回報(bào)看，長(zhǎng)期內(nèi)高端養(yǎng)老地產(chǎn)的回報(bào)率都不可能過(guò)高，這是因?yàn)轲B(yǎng)老行業(yè)自身特征所決定，從國(guó)際上看，目前高端養(yǎng)老地產(chǎn)的平均投資回 報(bào)都不超過(guò)10%，未來(lái)，高端養(yǎng)老地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)上需要打造基于多元服務(wù)的更具選擇更富彈性的利潤(rùn)群，而非單一的傳統(tǒng)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的租售回報(bào)模式。
第三，從需求動(dòng)力上看，高端養(yǎng)老地產(chǎn)在當(dāng)前還是養(yǎng)老地產(chǎn)化，未來(lái)需要向養(yǎng)老服務(wù)化轉(zhuǎn)變。
我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)間較短，目前高端養(yǎng)老地產(chǎn)的興起主要還是源于地產(chǎn)行業(yè)升級(jí)，這當(dāng)中傳統(tǒng)的地產(chǎn)行業(yè)暴利模式的終結(jié)起著很重要的作用。高端養(yǎng)老地產(chǎn)的興起可以說(shuō)本身是傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的創(chuàng)新與轉(zhuǎn)變，但在發(fā)展的過(guò)程中，受制于發(fā)展階段，在目前乃至以后的一段時(shí)間，傳統(tǒng)的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念和模式的影響還依然存在。
在當(dāng)前的高端養(yǎng)老地產(chǎn)的交易中，從需求方的角度看，在需求動(dòng)力上，還是存有傳統(tǒng)地產(chǎn)交易的特征，即無(wú)論是租賃還是直接購(gòu)置都更多源于投資視角的增值保值，以及基于租售所帶來(lái)的背后的生活方式社區(qū)化以及分層化;而從供給方的角度看，目前的高端養(yǎng)老地產(chǎn)的供給還主要反映出一種市場(chǎng)稀缺性下的供給模式。
以上都表明，我國(guó)高端養(yǎng)老地產(chǎn)本身還是一定程度上處于養(yǎng)老地產(chǎn)化，房地產(chǎn)的特征更大于養(yǎng)老本身，而從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，高端養(yǎng)老地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)性必然加強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)的內(nèi)容將從地產(chǎn)轉(zhuǎn)向養(yǎng)老服務(wù)本身。
有鑒于此，我國(guó)高端養(yǎng)老地產(chǎn)未來(lái)將會(huì)更多地向養(yǎng)老領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)化轉(zhuǎn)變，地產(chǎn)行業(yè)特征將會(huì)從當(dāng)前的主導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)力，向延長(zhǎng)后產(chǎn)業(yè)鏈中單一地產(chǎn)節(jié)點(diǎn)的專業(yè)化轉(zhuǎn)變。
第四，從養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展進(jìn)程來(lái)看，我國(guó)高端養(yǎng)老地產(chǎn)存在兩大特征。
一是基于家庭聯(lián)結(jié)的郊區(qū)化。我國(guó)是一個(gè)“家”為核心的社會(huì)，養(yǎng)老當(dāng)中，更多地需要體現(xiàn)“家”的存在。除了部分以旅游旅居為特征的面向活力老人的高端地產(chǎn)外，更多類型的高端養(yǎng)老地產(chǎn)需要考慮到地理位置，也即更多選擇郊區(qū)，但同時(shí)與主城區(qū)保持一定距離，方便老人與主城區(qū)家庭的聯(lián)結(jié)。
二是基于智能化的社區(qū)嵌入性。我國(guó)居家養(yǎng)老是未來(lái)最基本的養(yǎng)老方式，其次是社區(qū)養(yǎng)老，最后才是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，但隨著養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式的創(chuàng)新，高端養(yǎng)老地產(chǎn)不僅僅滿足高消費(fèi)能力的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，還可以采用“嵌入”的方式，滿足社區(qū)養(yǎng)老的需要。隨著智能化的進(jìn)一步發(fā)展，高端養(yǎng)老地產(chǎn)本身的社區(qū)養(yǎng)老水平以及居家養(yǎng)老聯(lián)結(jié)的程度將更加緊密。
第五，從養(yǎng)老項(xiàng)目來(lái)看，基于長(zhǎng)期照護(hù)的養(yǎng)老項(xiàng)目專業(yè)化和高端化是最有效的突破點(diǎn)。
養(yǎng)老是一個(gè)綜合概念，除了基礎(chǔ)性的經(jīng)濟(jì)養(yǎng)老外，還需要滿足日常照護(hù)以及精神贍養(yǎng)，高端養(yǎng)老地產(chǎn)的“高端”不僅僅體現(xiàn)在滿足基本的經(jīng)濟(jì)養(yǎng)老，還體現(xiàn)在日常照護(hù)的高 級(jí)化以及滿足部分精神文化的高層次需求上。
通常來(lái)說(shuō)，除短期變化的文化體驗(yàn)式養(yǎng)老和長(zhǎng)期的宗教禪修式養(yǎng)老外，基于老年人需求的多樣性，在精神文化需求上，很難在固定成本約束下獲得重大的突破，為此，面向普通老年人的日常照料和面向高齡或疾病老年人的專業(yè)化長(zhǎng)期照料則成為眾多高端養(yǎng)老地產(chǎn)專業(yè)化服務(wù)過(guò)程中的重點(diǎn)。
隨著不久的未來(lái)我國(guó)長(zhǎng)期照護(hù)保險(xiǎn)制度的建立以及逐步完善，中國(guó)老年人在長(zhǎng)期照護(hù)上的有效需求會(huì)在較大程度上得以提升，而這會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)寬高端養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)能力。
