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養(yǎng)老地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的實(shí)施路徑
“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”不是一個(gè)新概念，從地產(chǎn)到文旅，從餐飲到零售，幾乎各行各業(yè)都在打造自己的專屬輕資產(chǎn)模式。相比之下，養(yǎng)老地產(chǎn)作為近幾年才火熱起來(lái)的新興領(lǐng)域，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式尚在一步一個(gè)腳印地探索和積累之中。
那么，輕資產(chǎn)到底有多“輕”呢？其實(shí)，這里的“輕”是相對(duì)論，是相對(duì)于傳統(tǒng)地產(chǎn)的“重資產(chǎn)”（大投入、大建設(shè)、大風(fēng)險(xiǎn)）而言的，更加強(qiáng)調(diào)通過(guò)發(fā)揮企業(yè)的軟實(shí)力（特別是品牌價(jià)值）及在某一方面的核心競(jìng)爭(zhēng)力（比較優(yōu)勢(shì)），獲取相應(yīng)的投資回報(bào)。
簡(jiǎn)言之，花小錢，辦大事。不過(guò)，“輕資產(chǎn)”絕不意味著不用投入（資金、技術(shù)、人力等）或是占便宜，一家優(yōu)秀的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)可以做到“重于泰山”。對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)而言，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)具體包括產(chǎn)業(yè)研究、規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、資本運(yùn)作、資源整合、產(chǎn)業(yè)服務(wù)等方面內(nèi)容。
為什么越來(lái)越多的養(yǎng)老地產(chǎn)投資商向“輕”看齊？是趨勢(shì)的必然還是機(jī)遇的偶然？
首先，基于養(yǎng)老地產(chǎn)本身的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入大的特點(diǎn)，以及近兩年地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率的持續(xù)下降，“大興土木”的重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)受限。
其次，土地指標(biāo)有限，特別是大城市更為吃緊，在此背景下，養(yǎng)老用地競(jìng)拍自然更為激烈，使得最終拍賣價(jià)格高于土地出讓底價(jià)，溢價(jià)顯著。加之土地政策日趨嚴(yán)格，“拿地難”倒逼養(yǎng)老地產(chǎn)商尋找新的業(yè)務(wù)方向，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)確實(shí)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
再次，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)二十余年的發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入到“二次創(chuàng)業(yè)”階段。如果說(shuō)養(yǎng)老地產(chǎn)上半場(chǎng)拼的是規(guī)模、速度、土地，圍繞“地產(chǎn)”轉(zhuǎn)圈圈。那么，隨著越來(lái)越多的企業(yè)（特別是新興房企、金融企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)等）加入養(yǎng)老地產(chǎn)大軍，下半場(chǎng)的游戲規(guī)則悄然發(fā)生改變。誰(shuí)能把養(yǎng)老的文章做到極致，誰(shuí)才能真正在行業(yè)洗牌中脫穎而出。換言之，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)已成為衡量企業(yè)能力的重要指標(biāo)。
當(dāng)下，養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)施輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，有以下4種路徑。
一是盤(pán)活存量資產(chǎn)。
目前存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型養(yǎng)老政策尤為利好?？梢赞D(zhuǎn)型養(yǎng)老的存量資產(chǎn)主要為以下幾種：工業(yè)用地、社區(qū)服務(wù)用地、公共事業(yè)用地、公益用地、爛尾樓盤(pán)、辦公樓、公用設(shè)施用地、園林地域、存量酒店及度假村、集體用地、旅游用地。
其中涉及最多且具有代表性的為工業(yè)用地、公共事業(yè)用地和辦公樓，不少央企及地方國(guó)企，皆根據(jù)自有存量用地的特色屬性，通過(guò)各種合作與開(kāi)發(fā)方式，從土地獲取方面實(shí)踐著輕資產(chǎn)化。
二是發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)金融。
面對(duì)我國(guó)億萬(wàn)級(jí)的養(yǎng)老消費(fèi)市場(chǎng)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”也逐漸成為諸多金融機(jī)構(gòu)布局的必爭(zhēng)之地。部分金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)，開(kāi)始探索新型盈利模式，但整體處于初級(jí)階段。
通過(guò)金融產(chǎn)品的購(gòu)買，體現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)入住權(quán)或相關(guān)使用權(quán)，由金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金運(yùn)行，這是養(yǎng)老地產(chǎn)金融的運(yùn)營(yíng)模式。
三是發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+”思維。
隨著互聯(lián)網(wǎng)和信息技術(shù)的快速發(fā)展，養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)搭上互聯(lián)網(wǎng)這輛“快車”，養(yǎng)老模式將更加智慧化發(fā)展。借助互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，將大數(shù)據(jù)和定位技術(shù)引入養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)數(shù)據(jù)分析促進(jìn)資源的整合利用、提高照護(hù)效率、促進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，打造符合老齡人的宜居環(huán)境，更好地為企業(yè)服務(wù)。
四是合作、并購(gòu)布局。
隨著我國(guó)老齡化程度的逐漸加快，養(yǎng)老改革也在加速推進(jìn)，而這釋放的萬(wàn)億養(yǎng)老市場(chǎng)有待挖掘。對(duì)于已布局、即將布局養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合成為行業(yè)發(fā)展首選，同時(shí)資金實(shí)力雄厚的企業(yè)亦通過(guò)并購(gòu)的方式實(shí)現(xiàn)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的快速布局。
例如，房地產(chǎn)企業(yè)與銀行合作，利用房地產(chǎn)企業(yè)在全國(guó)布局、資源整合優(yōu)勢(shì)以及銀行在金融服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，有助于增強(qiáng)其在養(yǎng)老市場(chǎng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，從而促進(jìn)了養(yǎng)老地產(chǎn)的輕資產(chǎn)模式發(fā)展。
綜上，當(dāng)追求輕資產(chǎn)的方向已在業(yè)內(nèi)達(dá)成共識(shí)，“輕”與“重”并非“水火不容”的對(duì)立面，而是一種可以兼容的狀態(tài)。區(qū)別在于其所占的比例大小，是以輕帶重、以重帶輕還是輕重并舉。
對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)商而言，向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變，也不意味著對(duì)于重資產(chǎn)的絕對(duì)放棄。
把核心業(yè)務(wù)做強(qiáng)、做大、做重，輔助業(yè)務(wù)自然就會(huì)輕起來(lái)，沒(méi)有重的板塊扎根落地，完全輕飄飄、空蕩蕩的，不會(huì)有任何的希望和未來(lái)發(fā)展。
