養(yǎng)老地產(chǎn)與金融結(jié)合，會(huì)碰撞出怎么樣的火花？速速圍觀~
時(shí)間:2017-07-26 21:40來(lái)源:厚樸養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究中心 作者:厚樸養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究 點(diǎn)擊:次
養(yǎng)老地產(chǎn)具有投資回報(bào)期長(zhǎng)與投資成本高的特性，其融資模式與盈利模式也備受關(guān)注。養(yǎng)老地產(chǎn)不僅要注重適老化住宅設(shè)計(jì)，還要注重適老化的綜合配套，關(guān)鍵是能提供適老化的服務(wù)。其盈利模式和后續(xù)的為老服務(wù)的運(yùn)營(yíng)更是關(guān)鍵。
投資養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)巨大，主要有:政策風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)、金融風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等。
這些風(fēng)險(xiǎn)使得國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目融資問(wèn)題已經(jīng)成為其制約發(fā)展的一大瓶頸。養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)往往很難獲得銀行貸款；股市融資大門難開(kāi)；民間融資的成本又太高；而養(yǎng)老地產(chǎn)的特點(diǎn)，決定了國(guó)內(nèi)私募基金投資進(jìn)場(chǎng)時(shí)間目前尚不成熟。
保險(xiǎn)資金和政府引導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)投資基金以及外資基金有望成為養(yǎng)老地產(chǎn)重要的融資渠道。
吸引基金的三個(gè)核心點(diǎn)
1、要有切實(shí)可行的贏利模式分析。
國(guó)內(nèi)主流的養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式主要包括銷售、持有、銷售與持有并存等三種：
一、銷售模式:包括產(chǎn)權(quán)銷售和會(huì)籍銷售。如果開(kāi)發(fā)商不介入后期的養(yǎng)老服務(wù)，老年人在入住后恐難以享受到相應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)，老年住宅可能僅僅成為營(yíng)銷的噱頭，也意味著開(kāi)發(fā)商放棄了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上居住以外的其他衍生價(jià)值。
二、持有模式:設(shè)立一定的入住門檻，然后采取按月收取服務(wù)費(fèi)的形式運(yùn)作項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商實(shí)際上兼任了運(yùn)營(yíng)商角色。實(shí)際上，采用持有型模式的開(kāi)發(fā)商收回成本并盈利，更多的是依靠增值服務(wù)。
三、持有加銷售模式:養(yǎng)老住宅也具有附加產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值高的特點(diǎn)，因此開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以將持有和銷售按照合適的比例配置，既有效緩解開(kāi)發(fā)商的資金壓力，還可以讓消費(fèi)者不再為在后期配套服務(wù)的運(yùn)營(yíng)等方面擔(dān)心，從而解決資本投入與后期盈利的問(wèn)題。
2、項(xiàng)目應(yīng)獨(dú)具特色。
養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目定位非常關(guān)鍵，要針對(duì)項(xiàng)目的特色準(zhǔn)確的做出客群分析。
優(yōu)質(zhì)的老年地產(chǎn)項(xiàng)目，需要整合老年人生理和心理研究、醫(yī)療配套設(shè)施、健身活動(dòng)場(chǎng)所、老年大學(xué)、老年娛樂(lè)場(chǎng)所、老年運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等多種資源，形成完善的產(chǎn)業(yè)鏈。根據(jù)項(xiàng)目的地理位置，擁有資源和不同的定位判斷老年人群的需求，營(yíng)造出項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，是以養(yǎng)老養(yǎng)生為主？還是以醫(yī)養(yǎng)為主？還是其他模式。
3、建立支撐硬件機(jī)構(gòu)的服務(wù)體系并打造具有可復(fù)制性的為老服務(wù)模式。
養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商需要具備持續(xù)的運(yùn)營(yíng)能力。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目收回成本并盈利，更多的是依靠增值服務(wù)。
針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)部分，建議采用專業(yè)公司管理模式來(lái)進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)管理，這種管理模式構(gòu)建專業(yè)化水平高，服務(wù)體系完善，內(nèi)容涵蓋家政、餐飲、生活照料、醫(yī)療健康、文化娛樂(lè)、心理咨詢等方面。通過(guò)專業(yè)化的分工，構(gòu)建專業(yè)的服務(wù)體系，從而提升服務(wù)品質(zhì)。
政府引導(dǎo)股權(quán)基金與國(guó)外基金
私募股權(quán)投資，簡(jiǎn)稱“PE”，是指對(duì)非上市企業(yè)進(jìn)行的權(quán)益性投資，并以策略投資者的角色積極參與投資標(biāo)的的經(jīng)營(yíng)與改造，通過(guò)上市、并購(gòu)或者管理層回購(gòu)等方式，出售所持有的股份來(lái)獲利。
PE投資的特點(diǎn)是高收益伴著高風(fēng)險(xiǎn)，股權(quán)投資的收益十分豐厚。股權(quán)投資以出資比例獲取公司收益的分紅，一旦被投資公司成功上市，股權(quán)投資基金的獲利可能是幾倍或幾十倍，如被投資企業(yè)最后以破產(chǎn)慘淡收?qǐng)?，私募股?quán)基金也可能血本無(wú)歸。
當(dāng)前股權(quán)投資基金主要來(lái)源于公司養(yǎng)老年金、公共養(yǎng)老基金、捐贈(zèng)基金、基金會(huì)等機(jī)構(gòu)投資者，銀行控股公司、保險(xiǎn)公司和投資銀行等金融機(jī)構(gòu)以及富裕的家族、個(gè)人和其他非金融企業(yè)。它的大力發(fā)展勢(shì)必為上述金融機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)投資者提供更廣闊的投資渠道，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。
一般來(lái)講，基金投資的周期（扣除退出期和清算期）為5年左右，而養(yǎng)老地產(chǎn)的高投入，投資回報(bào)期基本都在5年以上，這樣和普通商業(yè)性基金投資的回收周期會(huì)有較大的差異，也決定了商業(yè)性基金投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的不可行性。但是一些政府引導(dǎo)基金和國(guó)外基金的投資回報(bào)期較長(zhǎng)，可以到8-10年，甚至更長(zhǎng)。這樣的投資周期與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目7年左右的回收期正好吻合，也決定了雙方結(jié)合的可行性。
目前中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于早期發(fā)展階段，但相信隨著老齡化社會(huì)的發(fā)展，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的社會(huì)需求將迅速增長(zhǎng)，據(jù)中國(guó)社科院老年研究所公布的測(cè)算數(shù)據(jù)顯示，到2030年，我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)有望增至13萬(wàn)億元。在養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化、養(yǎng)老設(shè)施集約化以及養(yǎng)老服務(wù)高端化的整體背景下，老年住宅需求將會(huì)出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，老年住宅增長(zhǎng)將保持在10％左右的較高水準(zhǔn)。特別是老年住宅市場(chǎng)，巨大的投資潛力正吸引越來(lái)越多的私人投資者及開(kāi)發(fā)商。
但是，現(xiàn)階段的“養(yǎng)老房”與真正的“養(yǎng)老地產(chǎn)”，在模式上還有很大的差距。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的春天不會(huì)遙遠(yuǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的“雙贏”。
