養(yǎng)老項目選址必須考慮的3類21項因素
時間:2018-04-09 14:31來源:未知 作者:houpu 點擊:次
養(yǎng)老地產(chǎn)選址問題實質(zhì)上就是研究養(yǎng)老地產(chǎn)所選地址與周圍環(huán)境的互動關(guān)系，這里的互動關(guān)系也就是養(yǎng)老地產(chǎn)選址所要考慮的影響因素。綜合老年人和開發(fā)商兩個角度選出影響因素如下。1.環(huán)境因素
優(yōu)良的環(huán)境條件對老年人的身心健康很重要。環(huán)境因素不僅影響老年人居住的舒適度，也影響著開發(fā)商選址決策結(jié)果、開發(fā)成本等方面。環(huán)境因素主要包括：
（1）空氣質(zhì)量。良好的空氣環(huán)境利于老年人出行以及鍛煉身體?？諝赓|(zhì)量評價主要指周邊空氣污染情況，包括懸浮微粒、氮氧化物等。
（2）周邊綠地覆蓋率。綠地覆蓋率是指一定區(qū)域內(nèi)總的綠地覆蓋面積除以城市總面積得出的數(shù)值，區(qū)域內(nèi)綠化越好，居住環(huán)境越舒適，越能吸引老年人前來養(yǎng)老。
（3）周邊湖泊、河流的距離。養(yǎng)老地產(chǎn)選址離湖泊、河流越近表明周圍環(huán)境越好。
（4）周邊度假區(qū)的距離。度假區(qū)一般會選在有山水的地方，且環(huán)境較為優(yōu)美，距離度假區(qū)近則表示養(yǎng)老地產(chǎn)所選地址整體環(huán)境較為良好，利于老年人的身心健康。
（5）周邊噪聲污染源的距離。噪聲是影響人們正常生活較大的因素之一，周邊的噪聲太大會影響老年人正常的生活，給老年人的身心健康造成負面的影響，進而會降低購買率。
（6）周邊污染工廠的距離。老人身體機能的下降對污染比較敏感，如果居住的環(huán)境離污染源近，對老人的身體和心理都會產(chǎn)生危害，因此會降低養(yǎng)老地產(chǎn)的購買率。
（7）周邊垃圾處理廠的距離。老年人的免疫力普遍降低，養(yǎng)老地產(chǎn)選址離垃圾處理廠較近會對老人身體產(chǎn)生影響。
2.配套因素
完善的配套設(shè)施是一個成功的養(yǎng)老地產(chǎn)的必備條件，也是老年人在選擇時考慮的因素之一，房地產(chǎn)商在選址時理應(yīng)給予足夠的重視。配套因素主要包括：
（1）周邊大型超市的距離。便捷的生活配套對老年人而言很重要，這是他們在選擇養(yǎng)老住房時考慮的重要因素之一。對開發(fā)商而言，如果周邊有配套設(shè)施，就可以節(jié)約相應(yīng)配套設(shè)施的建設(shè)成本。
（2）周邊農(nóng)貿(mào)市場的距離。老年人注重養(yǎng)生，很多人喜歡自己做飯，居住地周邊是否有農(nóng)貿(mào)市場，也是許多老年人考慮的因素之一。
（3）周邊醫(yī)院的距離。老人伴隨著年齡的增大，無論是從心理上還是身體上，都對醫(yī)院有著很強的依賴性。因此老人在選擇養(yǎng)老住房時醫(yī)療條件也是他們著重考慮的因素之一。
（4）周邊公園的距離。公園已經(jīng)成為老年人戶外休閑活動的主要場所，因此養(yǎng)老地產(chǎn)選址也應(yīng)考慮周邊公園的距離。
（5）周邊文化館、體育館的距離。老年人的閑暇時間很多，豐富的業(yè)余生活有利于老人的身心健康。因此優(yōu)質(zhì)、齊全的休閑配套設(shè)施有利于豐富老年人的精神生活。
（6）周邊公交、地鐵的數(shù)量。老年人行動不便，對公共交通的依賴性很強。便利的交通系統(tǒng)方便老人出行。
（7）周邊主干道、次干道的距離。老年人選擇養(yǎng)老居住地時會考慮周圍的交通系統(tǒng)，方便子女平時的探訪。
3.經(jīng)濟因素
對于開發(fā)商而言，養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)濟效益是衡量其選址是否成功的重要標準。老年人在選擇養(yǎng)老地產(chǎn)時會考慮自身的經(jīng)濟能力，因此開發(fā)商在選址時要考慮一定區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟水平。經(jīng)濟因素主要包括：
（1）房價，是指一定區(qū)域內(nèi)房屋的均價。這直接影響消費者的購買能力，若所選區(qū)域的房價太高則會導致一部分老年人無力承擔，降低了養(yǎng)老地產(chǎn)的購買力。
（2）土地的價格，開發(fā)商取得土地時付出的價格越高則表示開發(fā)成本越高，承擔的風險越大；同時高地價會使得開發(fā)商預(yù)期的房屋定價比較高，因此會降低老年人對養(yǎng)老地產(chǎn)的購買力。
（3）周邊競爭者數(shù)量。養(yǎng)老地產(chǎn)在選址時，應(yīng)盡量避免與其他競爭者在同一地點開發(fā)建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目，避免形成競爭，影響銷售效果，進而影響經(jīng)濟效益。
（4）區(qū)域人均消費水平。在養(yǎng)老地產(chǎn)選址時，開發(fā)商會考察該地區(qū)的人均消費水平來預(yù)測養(yǎng)老地產(chǎn)的購買力。
（5）區(qū)域人口密度。人口密度是開發(fā)商做決策的重要因素，人口密度越大表示消費者市場越大，無論是潛在的客戶還是現(xiàn)有的客戶，表示開發(fā)商在該區(qū)域取得更好市場效益的可能性會更大。
（6）城市發(fā)展規(guī)劃。在進行養(yǎng)老地產(chǎn)選址時不僅要考慮區(qū)域短期規(guī)劃還要考慮長期規(guī)劃，依照現(xiàn)有的資源以及發(fā)展趨勢來配置養(yǎng)老地產(chǎn)，為開發(fā)商選址提供依據(jù)。
（7）政府支持度。政府對其支持力度的大小直接影響項目的規(guī)劃選址過程。政府支持給予土地或稅收等方面的優(yōu)惠越多，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說預(yù)期經(jīng)濟效益越好。本文摘編自《養(yǎng)老地產(chǎn)選址影響因素重要性分析》，作者：苑頌、李素紅、方潔。
