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深度干貨，成功的養(yǎng)老項(xiàng)目，基本上都是這樣醞釀出來的！
時(shí)間:2019-05-05 15:31來源:未知 作者:admin 點(diǎn)擊:次
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)興起的這些年，有成功經(jīng)驗(yàn)，也有失敗教訓(xùn)。到目前為止，很多養(yǎng)老項(xiàng)目在投資、立項(xiàng)等前期階段，依然會(huì)出現(xiàn)四個(gè)“致命”的問題：1.前期客群定位模糊，導(dǎo)致難以確定產(chǎn)品細(xì)節(jié)。房子蓋好了，裝修做完了，投資方迷茫了：接下來該咋搞？
2.策劃內(nèi)容不符合項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)條件，難以落地。曾有一個(gè)政府PPP養(yǎng)老項(xiàng)目，請了個(gè)策劃公司做了500多頁策劃案，拼湊了很多流行、但大都似是而非的概念；運(yùn)營中設(shè)備只買貴的，不買對(duì)的，結(jié)果然并卵……
3.一些養(yǎng)老項(xiàng)目前期按房地產(chǎn)、賓館酒店、旅游設(shè)施的概念搞，到后期發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和空間設(shè)計(jì)不符合養(yǎng)老運(yùn)營要求，導(dǎo)致對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行二次大改，這不僅增加了項(xiàng)目投資成本，也加大了運(yùn)營管理的難度。
4.部分投資方對(duì)養(yǎng)老運(yùn)營的認(rèn)知度并不高，認(rèn)為養(yǎng)老運(yùn)營和搞個(gè)酒店，開個(gè)賓館沒多大區(qū)別。有些投資方寧可找個(gè)開酒店的職業(yè)經(jīng)理人管著，也不愿意找一個(gè)真正懂行的養(yǎng)老團(tuán)隊(duì)管著，理由是后者太貴，錢不是這樣花的。所以，不少養(yǎng)老項(xiàng)目前期做成了夾生飯，并把這個(gè)難以下咽留給了運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，導(dǎo)致了后期運(yùn)營問題不斷。
可以說，一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目失敗的原因有成千上萬種，但是成功的理由確實(shí)不多。一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目能否成功，首先取決于環(huán)境提供的市場機(jī)會(huì)，通過分析外部環(huán)境、消費(fèi)者和競爭者，識(shí)別出養(yǎng)老服務(wù)市場中的機(jī)會(huì)和威協(xié)。然后結(jié)合自身實(shí)力，正確選擇目標(biāo)市場，并合理定位。最后才是業(yè)態(tài)配比、經(jīng)營模式等問題的具體確定。
接下來，我們就詳細(xì)說一說，怎么做才能最大限度地讓養(yǎng)老項(xiàng)目投資方向不產(chǎn)生偏差，也就是說你投的錢不會(huì)打水漂。
第一步：了解項(xiàng)目外部資源環(huán)境
熟悉當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老政策法規(guī)與政府導(dǎo)向:了解當(dāng)?shù)卣膭?lì)發(fā)展的養(yǎng)老服務(wù)方向和領(lǐng)域；掌握當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法規(guī)與優(yōu)惠政策；掌握當(dāng)?shù)孛裾?、?guī)劃局、消防局等部門的特殊要求(如床位數(shù)量、服務(wù)價(jià)格、補(bǔ)貼條件、消防要求等)。
調(diào)查當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老資源與市場發(fā)展?fàn)顩r:調(diào)查當(dāng)?shù)蒯t(yī)療衛(wèi)生資源情況；調(diào)查當(dāng)?shù)鼗旧钤O(shè)施情況(如公共交通、生活配套、文化教育、體育娛樂等設(shè)施的情況)；走訪當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老機(jī)構(gòu)和周邊同類設(shè)施，了解運(yùn)營現(xiàn)狀與難點(diǎn)，并分析項(xiàng)目與周邊競品在市場競爭中的比較優(yōu)勢和劣勢(如服務(wù)水平、地理位置、資金運(yùn)作等)；尋找可供合作的當(dāng)?shù)氐谌椒?wù)機(jī)構(gòu)(如醫(yī)療、餐飲、洗衣服務(wù)提供商等)；尋找投資伙伴。
第二步：理清項(xiàng)目自身資源條件
這是最基礎(chǔ)的工作，首先要搞清楚項(xiàng)目開發(fā)的相關(guān)信息。具體來說要收集以下信息資料：明確開發(fā)目的，如政府示范工程、新增連鎖項(xiàng)目、企業(yè)轉(zhuǎn)型項(xiàng)目等；明確項(xiàng)目性質(zhì)，如非營利(公益性)項(xiàng)目或營利性項(xiàng)目等；評(píng)估開發(fā)投資方的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和資源條件。
其次要把項(xiàng)目所在區(qū)域的基礎(chǔ)條件梳理清楚，如果項(xiàng)目已經(jīng)有物業(yè)，還要把物業(yè)條件(包括產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系、經(jīng)營性質(zhì)、資金來源、服務(wù)對(duì)象、服務(wù)類別、經(jīng)營業(yè)績，以及用地性質(zhì)、建筑形式、房屋年代等)梳理清楚。
對(duì)于新建項(xiàng)目來說，做養(yǎng)老項(xiàng)目關(guān)鍵是要滿足“3+1”條件，即看項(xiàng)目周邊的“醫(yī)療配套”、“交通配套”和“生活配套”條件，這三者首先滿足之后，再看項(xiàng)目的“自然資源”這個(gè)附加條件。
其中，“醫(yī)療配套”主要是看項(xiàng)目周邊3~5公里內(nèi)有多少醫(yī)療資源，如果有三甲綜合醫(yī)院就非常好；“交通配套”主要是看到達(dá)項(xiàng)目的交通條件如何，養(yǎng)老項(xiàng)目要求要有公共交通到達(dá)，而不能僅僅是私人交通工具（私家車）；還要看公交站點(diǎn)與項(xiàng)目的具體距離情況；“生活配套”主要看項(xiàng)目周邊的基礎(chǔ)生活條件，例如超市、菜場、餐館等，如果這些基礎(chǔ)條件不具備，養(yǎng)老項(xiàng)目未來的發(fā)展就很受限制。最后才是看項(xiàng)目的“自然資源”，自然環(huán)境好，甚至有獨(dú)特、稀缺的自然資源，那么項(xiàng)目就是錦上添花。
但是很多時(shí)候，開發(fā)企業(yè)看項(xiàng)目條件往往是倒過來，先看項(xiàng)目的“自然資源”，而不懂得看項(xiàng)目是否具備經(jīng)營條件。“醫(yī)療”“交通”“生活”正是養(yǎng)老項(xiàng)目能夠正常經(jīng)營首先需要具備的經(jīng)營條件，在能夠正常經(jīng)營的基礎(chǔ)上再來談“有哪些自然資源”這樣的吸引力要素，這個(gè)才是正確的順序。
如果四個(gè)條件都滿足，這個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目是很棒的，先天就具備了成功要素，具備前三個(gè)條件，項(xiàng)目也可以成功；但是如果僅僅具備一兩個(gè)條件，那么無論“自然資源”這個(gè)條件多好，項(xiàng)目都是存在經(jīng)營短板的。
另外，項(xiàng)目地塊內(nèi)部的地形地貌、坡度高差、內(nèi)部道路分布、水體分布、周邊建筑物、周邊人群類型等，都是項(xiàng)目實(shí)地查勘需要掌握的信息。明確用地規(guī)劃條件，包括用地范圍、控制指標(biāo)等。
如果項(xiàng)目已經(jīng)存在現(xiàn)成物業(yè)，那么要查看的細(xì)節(jié)會(huì)比較多。出于經(jīng)營的考慮，物業(yè)的規(guī)模，物業(yè)采光的朝向，物業(yè)的進(jìn)深，樓層高度和層數(shù)，臨街面條件，出入口位置和數(shù)量，可進(jìn)行公共活動(dòng)的空間面積，可改造的條件等等，都需要仔細(xì)考察。
最后，在有物業(yè)的項(xiàng)目中，不能忘記拿到項(xiàng)目的CAD版平面圖，后續(xù)的床位排布等工作都要在CAD圖紙上繪制完成。
第三步：調(diào)查市場和客群需求
研究當(dāng)?shù)乩夏昕腿翰⒋_定目標(biāo)客群:分析當(dāng)?shù)乩夏昕腿禾攸c(diǎn)，如引用客群指標(biāo)(老年人口數(shù)量、分布、年齡、健康、收入、居住狀況等)，分析客群的規(guī)模、類型、現(xiàn)狀及養(yǎng)老服務(wù)需求；分析當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老市場的特點(diǎn)，如引用客觀指標(biāo)(歷史床位供給情況、市場份額占有情況等)，分析養(yǎng)老設(shè)施與養(yǎng)老服務(wù)的市場缺口；根據(jù)老年客群特點(diǎn)、市場缺口、總體開發(fā)戰(zhàn)略等因素，綜合確定目標(biāo)客群；針對(duì)目標(biāo)客群，確定項(xiàng)目類型。
思考長期發(fā)展需求:分析當(dāng)?shù)乩夏昕腿涸谖磥砜赡苤鸩匠霈F(xiàn)新的服務(wù)需求，以及與項(xiàng)目業(yè)務(wù)拓展之間的關(guān)系；分析項(xiàng)目的分期開發(fā)需求；根據(jù)項(xiàng)目的近期和長期發(fā)展目標(biāo)，估計(jì)項(xiàng)目的擬建規(guī)模和投資總額。
第四步：明確項(xiàng)目定位
項(xiàng)目定位是指對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)中涉及的諸多要素（經(jīng)濟(jì)、政策、法規(guī)、規(guī)劃、國土、市場、消費(fèi)者、人文、地理、環(huán)境、交通、商業(yè)、市政配套等）進(jìn)行客觀調(diào)查，并通過科學(xué)系統(tǒng)的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項(xiàng)目眾多元素的結(jié)合點(diǎn)（城市規(guī)劃條件的滿足、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)合理回報(bào)的需要、消費(fèi)者的有效需求等）。具體包含：
1.整體定位
整體定位必須突出表達(dá)養(yǎng)老項(xiàng)目的核心價(jià)值，符合投資者戰(zhàn)略與目標(biāo)市場，具有概念性意義。
整體定位的技巧：學(xué)會(huì)“舍得”。“舍得”即是“不舍不得”，如果不懂“舍去”，何以得到真正有競爭優(yōu)勢的差異性定位？這正是中國漢語的哲學(xué)思想。很多人舍不得看似重要的價(jià)值，把許多概念羅列在項(xiàng)目定位上，或是在各利益點(diǎn)之間猶豫徘徊，便猶如玉在璞中，難以得到大創(chuàng)意。
2.客戶定位
主要確定項(xiàng)目各功能物業(yè)的客戶階層、消費(fèi)群體，為項(xiàng)目后期開發(fā)方案提供依據(jù)。即什么樣的人會(huì)買項(xiàng)目的產(chǎn)品和服務(wù)。選擇細(xì)分市場時(shí)應(yīng)把握3個(gè)原則：
（1）可贏利性。市場應(yīng)該具有一定規(guī)模，并且具有相當(dāng)程度的發(fā)展?jié)摿Γ阋詽M足本項(xiàng)目的銷售和利潤要求。
（2）可行性。這是指選擇的細(xì)分市場能否制定和實(shí)施相應(yīng)有效的市場營銷計(jì)劃，包括產(chǎn)品、價(jià)格、渠道及促銷等計(jì)劃。
（3）可進(jìn)入性。這是指養(yǎng)老項(xiàng)目投資者可能進(jìn)入所選定細(xì)分市場的程度。主要從3個(gè)方面判斷：投資者是否具有進(jìn)入細(xì)分市場的條件；投資者是否能將養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品推廣到目標(biāo)客戶的面前；養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品是否能夠進(jìn)入市場。
3.產(chǎn)品定位
產(chǎn)品定位包括項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位、產(chǎn)品規(guī)劃條件的確定、產(chǎn)品的床位與戶型配比等。產(chǎn)品定位原則如下：
（1）先外后內(nèi)
先確定空間用途，再考慮各單元或樓別配置；先確定整體容積率的分配，再考慮棟別或樓別配置；先規(guī)劃整體出入動(dòng)線，再考慮各樓層或各單元空間的聯(lián)系方式；先作完整地塊規(guī)劃，再作畸零地塊利用。
（2）先弱后強(qiáng)
要?jiǎng)?chuàng)造邊際利潤的機(jī)會(huì)，也就是要先將努力付諸于最具邊際利潤的產(chǎn)品上，才能創(chuàng)造高純度的附加價(jià)值；要具備整體價(jià)值的意識(shí)，在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)，必須掌握個(gè)別空間的價(jià)值，以使產(chǎn)品的整體價(jià)值最大化；要善用空間搭配組合的技巧，才能把邊際價(jià)值發(fā)揮到極致。
（3）先實(shí)后虛
產(chǎn)品定位首先須找準(zhǔn)誰將是目標(biāo)購買者或使用者；產(chǎn)品定位須有相對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的觀念；產(chǎn)品定位還要依據(jù)基地規(guī)模、產(chǎn)品類型、規(guī)劃戶數(shù)（床位數(shù)）等條件，掌握能為市場接受，又符合投資人投資報(bào)酬效益的公共設(shè)施比例，以將目標(biāo)客戶對(duì)私有功能及公共功能的可能偏好作合理的規(guī)劃。
（4）先專后普
產(chǎn)品特殊化的程度必須考慮基地所在地的市場特性、供需狀況及各種目標(biāo)客戶群的相對(duì)規(guī)模與購買力；不論特殊化或?qū)ｉT化，都必須把握重點(diǎn)，注意市場“門檻效應(yīng)”，產(chǎn)品定位時(shí)，切忌盲目地為特殊而特殊。達(dá)至“門檻效應(yīng)”即可，避免減損產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)效益，干擾了重點(diǎn)特色的追求。；先嘗試并評(píng)估各種專業(yè)化的可能性及市場接受性，以創(chuàng)造產(chǎn)品附加價(jià)值及利潤空間，除非市場機(jī)會(huì)有限，或受基地限制，才考慮發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)低的一般性產(chǎn)品。
4.價(jià)格定位
養(yǎng)老項(xiàng)目的開發(fā)、銷售往往是一個(gè)時(shí)期的或跨年度的。而消費(fèi)市場變化莫測，項(xiàng)目的定價(jià)要能被市場接受，需要一定的超前意識(shí)和科學(xué)預(yù)測，可以說定價(jià)部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。
影響價(jià)格的因素有很多，主要包括：市場競爭、客戶心理、政策因素、產(chǎn)品因素（包括建筑風(fēng)格、戶型、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)）、外部環(huán)境（包括交通、周邊配套、空氣與環(huán)境質(zhì)量、噪音等）、品牌因素等。產(chǎn)品的可變成本是定價(jià)的下限，上限是顧客所愿意支付的價(jià)格。市場中消費(fèi)者總想以適中的價(jià)格獲得最高的價(jià)值，因此不應(yīng)把價(jià)格和價(jià)值混為一談。定價(jià)之后，運(yùn)行中可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會(huì)帶來非常惡劣的影響。
符合養(yǎng)老項(xiàng)目的定價(jià)目標(biāo)：利潤最大化；獲取較高收益率；維持穩(wěn)定的市場價(jià)格；提高市場占有率；加速資金周轉(zhuǎn)等。并根據(jù)市場變化可能臨時(shí)調(diào)整目標(biāo)。
5.形象定位
（1）建筑風(fēng)格定位：現(xiàn)代風(fēng)格，簡約型風(fēng)格，仿古風(fēng)格、歐陸風(fēng)格等。
（2）案名確定：首先，它必須符合項(xiàng)目特質(zhì)，瑯瑯上口，從字型、筆畫上給人以美感；其次，寓意美好，給人以遐想。第三必須有獨(dú)特性，與其他項(xiàng)目有較清晰的區(qū)隔點(diǎn)。同時(shí)，暗寓項(xiàng)目的規(guī)模、檔次，有利于品牌的建立推廣。
（3）傳播形象定位：突出項(xiàng)目的功能和特性，并能突出項(xiàng)目的特色和個(gè)性，貼近市場需求，找到與競爭對(duì)手區(qū)別的在消費(fèi)者心理中的位置，獲得消費(fèi)者的心理認(rèn)同。應(yīng)該采用整合營銷傳播策略。
第五步：細(xì)化業(yè)態(tài)配比與服務(wù)產(chǎn)品組合
主要包括項(xiàng)目內(nèi)部主要物業(yè)類型的功能確定、組合方案定位、功能布局及各功能間的關(guān)聯(lián)性控制。就是利用對(duì)建設(shè)目標(biāo)所處社會(huì)環(huán)境及相關(guān)因素的邏輯數(shù)理分析與相關(guān)定性分析，研究項(xiàng)目任務(wù)書對(duì)設(shè)計(jì)的合理導(dǎo)向，制定和論證建筑設(shè)計(jì)依據(jù)，科學(xué)地確定設(shè)計(jì)內(nèi)容，并尋找達(dá)到這一目標(biāo)的科學(xué)方法。其主要內(nèi)容包括如下：
1.業(yè)態(tài)配比
包括項(xiàng)目總平規(guī)劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數(shù)、公攤系數(shù)、使用系數(shù)、配置標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)等等，產(chǎn)品本身的品質(zhì)是最主要的策劃內(nèi)容。功能定位是介于城市規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)（設(shè)計(jì)院所）之間的一項(xiàng)重要“斷層”工作，也是我國目前養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中最薄弱的環(huán)節(jié)，是養(yǎng)老地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天的必然產(chǎn)物。
2.服務(wù)產(chǎn)品組合
養(yǎng)老項(xiàng)目的服務(wù)設(shè)計(jì)針對(duì)的是老人，服務(wù)范圍非常大，包括：活力老人、獨(dú)立老人、介助老人、介護(hù)老人、失智老人直至臨終關(guān)懷，服務(wù)對(duì)象非常廣，因此服務(wù)產(chǎn)品不可能是單一模式。
對(duì)于健康老人或者自理老人來說，我們也稱為活力老人，這種老人應(yīng)該帶有活力、健康、活動(dòng)、安全、預(yù)防等標(biāo)簽，服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)產(chǎn)品應(yīng)考慮偏健康型服務(wù)產(chǎn)品，如，旅游、娛樂、文化、保健、理財(cái)?shù)取?/span>
對(duì)于非健康人群或者介助介護(hù)老人來說，這種老人帶有慢病、減少痛苦、生命質(zhì)量等標(biāo)簽，服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的產(chǎn)品應(yīng)考慮偏醫(yī)養(yǎng)型服務(wù)產(chǎn)品，如，醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)等。
從目前市場的角度看，醫(yī)養(yǎng)型服務(wù)是剛性需求，由于醫(yī)養(yǎng)型服務(wù)有一定的從業(yè)門檻，團(tuán)隊(duì)和人才管理難度更大，反應(yīng)到市場端表現(xiàn)為供遠(yuǎn)小于求。醫(yī)養(yǎng)型服務(wù)機(jī)構(gòu)的盈利性主要從服務(wù)質(zhì)量來體現(xiàn)。這種醫(yī)養(yǎng)型服務(wù)在機(jī)構(gòu)端主要以護(hù)理院、偏剛需的養(yǎng)老院、偏剛需型的日托中心、上門護(hù)理型機(jī)構(gòu)等形態(tài)為主。
從一定程度上說，健康型服務(wù)的需求量大于醫(yī)養(yǎng)型服務(wù)需求量，但機(jī)構(gòu)健康型服務(wù)需求有個(gè)性化、定制化、非標(biāo)準(zhǔn)化、從業(yè)門檻相對(duì)較低、競爭激烈等特點(diǎn)，因此，單個(gè)健康型服務(wù)機(jī)構(gòu)依靠居住類健康服務(wù)很難獲利。健康型服務(wù)機(jī)構(gòu)的盈利性主要從網(wǎng)絡(luò)化、閉環(huán)化、平臺(tái)化、資源整合性、產(chǎn)品組合等方面來實(shí)現(xiàn)。健康型服務(wù)機(jī)構(gòu)很少從單一服務(wù)產(chǎn)品獲得可觀的利潤。
以服務(wù)為主導(dǎo)的服務(wù)產(chǎn)品是一個(gè)組合，一般稱做服務(wù)包。它包含四個(gè)要素：顯性服務(wù)、隱性服務(wù)、輔助設(shè)施、支持物品。
? 要素一：顯性服務(wù)
靈活性：員工是否受到足夠的培訓(xùn)，是否擁有應(yīng)對(duì)各種服務(wù)場景的能力，服務(wù)能否滿足客戶的特殊要求。
一貫性：服務(wù)是否守時(shí)、服務(wù)是否標(biāo)準(zhǔn)。
可獲得性：客戶是否能24小時(shí)隨時(shí)得到服務(wù)，是否能透過多種管道與服務(wù)組織進(jìn)行聯(lián)系。
綜合性：能否向客戶提供多種綜合性的服務(wù)。
? 要素二，隱性服務(wù)
服務(wù)氣氛：是否能為客戶提供更好的服務(wù)體驗(yàn)幫助。
等候時(shí)間：等候時(shí)間長短是否給客戶帶來心理影響。
能否滿足客戶的自我成就感、尊貴感、面子。
? 要素三：輔助設(shè)施
內(nèi)部裝修：裝潢格調(diào)、外觀、質(zhì)量等。
設(shè)備：智能化程度、機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)的可靠性等。
建筑物：建筑風(fēng)格、適老化程度、與環(huán)境的協(xié)調(diào)程度等。
設(shè)施設(shè)備布局：如服務(wù)的等候區(qū)域動(dòng)線安排、服務(wù)路線的順暢等。
? 要素四：支持物品
標(biāo)準(zhǔn)化和一貫化：如物品成分的一貫性，餐廳菜肴配方、口味的一貫性。
品質(zhì)：如大小、外形、耐用度、美觀度等。
花色品種齊全與否。
能否滿足客戶的隱私性與安全性要求。
第六步：確定項(xiàng)目投資策略
1.明確運(yùn)營服務(wù)方案
明確運(yùn)營服務(wù)方案:尋找并確定項(xiàng)目的運(yùn)營管理方，并明確其責(zé)任范圍；確定項(xiàng)目的運(yùn)營服務(wù)方案，包括服務(wù)項(xiàng)目、管理方式、日常服務(wù)方式(如老年人的護(hù)理方式、就餐方式、洗浴方式等)，以及相應(yīng)的空間需求(含房間類別需求、面積需求、布局需求等)等。
2.明確運(yùn)營模式
確定項(xiàng)目的基本類型與功能(如綜合養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、日間照料等)；確定項(xiàng)目的經(jīng)營方案，包括盈利性質(zhì)(即營利、非營利)，運(yùn)營模式(如公辦、民辦、公辦民營等)，收費(fèi)方案(如保證金、床位費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、餐飲費(fèi)等的收費(fèi)方法及額度)等。養(yǎng)老項(xiàng)目運(yùn)營方式，除招拍掛土地，一般以持有經(jīng)營為主，會(huì)員制及長期租賃為主要形式，配套服務(wù)可外包。具體包含以下幾種：
（1）長期持有型
對(duì)地產(chǎn)進(jìn)行持有性養(yǎng)老的含義是，使用養(yǎng)老房屋的老年人，并不擁有該房屋，僅僅具有居住權(quán)。優(yōu)勢在于投資者能夠保障項(xiàng)目的管理效果和服務(wù)水平，在長期的持有中根據(jù)市場反應(yīng)調(diào)整運(yùn)營策略，積累項(xiàng)目口碑和知名度，投資者也能獲得持續(xù)穩(wěn)定的回報(bào)。缺點(diǎn)在于，起初要投入大量資金，長時(shí)間才能夠得到回報(bào)。這種房地產(chǎn)的銷售模式，通過以下形式進(jìn)行利潤的取得:押金制、會(huì)員制、保單捆綁制。
（2）銷售型
銷售型的養(yǎng)老物業(yè)，相對(duì)于普通住宅而言，增加一些適老化設(shè)計(jì)，通過在小區(qū)添加養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的方式來吸引老年人，資金收回的方式是進(jìn)行物業(yè)的銷售，后期管理也會(huì)被忽略。我國的養(yǎng)老型地產(chǎn)的發(fā)展剛剛開始，還沒有形成成熟的盈利系統(tǒng)，也沒有完善的配套設(shè)施進(jìn)行支持?，F(xiàn)在我國將養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行私人銷售，可以給這種模式一個(gè)探索的機(jī)會(huì)，還能夠?qū)①Y金的回收期限縮短，降低投資的失敗率，比較有代表性的項(xiàng)目是綠城烏鎮(zhèn)雅園、平安和悅·江南、天地健康城等。首創(chuàng)學(xué)院式養(yǎng)老的綠城烏鎮(zhèn)雅園項(xiàng)目，是雅達(dá)國際主要參與開發(fā)的一個(gè)大型的養(yǎng)生類生態(tài)園，在這里生活可以享受到一系列的服務(wù)，比如健康養(yǎng)生、及時(shí)進(jìn)行醫(yī)療、還可以度假游玩，這里的產(chǎn)業(yè)是由一整套的鏈條進(jìn)行構(gòu)建的，齊聚養(yǎng)老的各種功能，能夠?qū)崿F(xiàn)愉快的養(yǎng)老。通過雅達(dá)國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，將展現(xiàn)給世人一個(gè)綜合性、高端的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。烏鎮(zhèn)雅園前期采用出售的形式，后期發(fā)現(xiàn)為了提供更好的養(yǎng)老服務(wù)，出租是更適合的運(yùn)營方式，逐漸演變成租售并舉的方式。
（3）租售結(jié)合型
該類型是具有既可銷售又可以出租功能的項(xiàng)目，既有住宅類項(xiàng)目又有老年人公寓。這其中的住宅包括別墅和一般的住宅，將它們用于百姓的普通居住，并且在里面穿插一些老年公寓。這些老年公寓主要用于出租，同時(shí)給這些公寓配備完善的養(yǎng)老服務(wù)，比如醫(yī)療服務(wù)、日常護(hù)理、一系列的娛樂設(shè)備等。采用銷售、出租地產(chǎn)于一體的一個(gè)良好范例就是萬科幸福匯老年公寓，它的房產(chǎn)形式為兩種，第一種是“活躍長者之家”特色，擁有完善的商業(yè)整套設(shè)施，而房屋的實(shí)際擁有者是萬科集團(tuán)，經(jīng)營管理權(quán)則授權(quán)給上海親和源進(jìn)行實(shí)施。這種模式是為了出租而設(shè)立的。而另一種是為了向廣大消費(fèi)者進(jìn)行銷售的“活躍長者住宅”，該模式能夠使資金快速回歸，降低了風(fēng)險(xiǎn)。
第七步：做好經(jīng)濟(jì)效益分析
1.確定建設(shè)內(nèi)容和要求
明確建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模:對(duì)項(xiàng)目各個(gè)部門和功能區(qū)的使用面積需求進(jìn)行測算；需考慮為來3～5年，甚至更長時(shí)間的擴(kuò)建需求；形成一個(gè)有關(guān)床位數(shù)、房間類別及面積比等的建設(shè)內(nèi)容清單；將交通及設(shè)備用房等附屬面積計(jì)入總建筑面積，并計(jì)算投資總額。
明確空間需求和建設(shè)要求:對(duì)運(yùn)營服務(wù)方進(jìn)行詳細(xì)的空間需求調(diào)查，并整理得出與運(yùn)營方有關(guān)的“空間需求清單”，其中須包括對(duì)房間類別、面積、設(shè)備及家具布置等方面的需求描述。
2.完成投資計(jì)劃與經(jīng)濟(jì)效益分析
明確投資計(jì)劃與開發(fā)周期:分析項(xiàng)目的投資優(yōu)勢和市場競爭力；明確項(xiàng)目的投資估算和計(jì)劃，包括對(duì)涉及的人力、物力、財(cái)力等進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃；明確項(xiàng)目的開發(fā)周期和時(shí)間策略，包括明確需要進(jìn)行報(bào)審的事項(xiàng)內(nèi)容和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，明確項(xiàng)目施工計(jì)劃；明確項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避策略。
進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益論證:檢查項(xiàng)目的運(yùn)營和財(cái)務(wù)前景，并制定一份務(wù)實(shí)的財(cái)務(wù)運(yùn)作計(jì)劃；盡量通過易于理解的方式向利益相關(guān)方(如運(yùn)營服務(wù)方、服務(wù)提供商)闡述財(cái)務(wù)運(yùn)作計(jì)劃；如果部分投資來源于銀行貸款，還需證明項(xiàng)目的還款能力。
